天相投顧研究報告：東華實業(yè)-600393-近兩年業(yè)績平淡：廣州城啟集團和粵泰集團實際控制人均為楊樹坪。2004年開始大股東和城啟集團開始逐步與上市公 司進行資產(chǎn)置換以解決其可持續(xù)發(fā)展問題。 2004年進行第一次重大資產(chǎn)置換：置入資產(chǎn)為廣州城啟集團公司持有的北京城啟投資有限公司83% 的股權 （后改名為北京東華基業(yè)投資公司） ， 置入資產(chǎn)價值2.28億元。 北京城啟投資持有北京博成地產(chǎn)60% 股權和北京城啟地產(chǎn)56%的股權。 北京博成地產(chǎn)主要開發(fā)北京青年路安居小區(qū)項目， 項目位于北京朝陽區(qū)， 占地17.98萬平米，總規(guī)劃57.66萬平米，居住建筑面積52萬平米，預計項目總投資21.19億元，土地評估 價值1.93億元。北京城啟地產(chǎn)主要開發(fā)北京柏聯(lián)別墅城項目，位于北京市順義區(qū)，建設用地面積37.07 萬平米，總規(guī)劃面積22.45萬平米，居住面積21.23萬平米，純別墅，土地評估價值3.75億元。 05年7月，因資金需要，公司將北京城啟房地產(chǎn)開發(fā)公司（擁有的北京柏聯(lián)別墅項目用地開發(fā)權）56% 的股權轉讓給北京中悅置業(yè)有限公司，轉讓價款5600萬元，另需向東華基業(yè)履行人民幣1.01億元的債權 轉讓，目前該1.01億元尚未收到，公司已作了壞賬處理。 2005年注入江門城啟地產(chǎn)公司100%的股權（第二次資產(chǎn)注入） ，交易價格5000萬元。江門城啟公司主 要項目儲備包括江�；▓@二期和一期（部分） 、東海花園、江華小區(qū)等，供給建筑用地33萬平米，規(guī)劃建 筑面積約60萬平米。目前在建。 2006年，公司向廣州城啟發(fā)展公司收購廣州“夏茅地塊”，交易涉及人民幣2500萬元。該地塊位于 廣州市白云區(qū)，土地面積7.38萬平米，公司收購其先作為倉儲項目經(jīng)營，時機成熟后變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項06年公司提出定向增發(fā)預案（涉及重大關聯(lián)交易） ：發(fā)行股票數(shù)不超過10億股，主要增發(fā)機構為粵泰 集團、城啟集團、廣州天城地產(chǎn)公司、廣百新翼、荔港南灣。擬注入資產(chǎn)包括廣州天鵝灣項目（廣船機 械廠地塊） 、荔港南灣（南區(qū)）項目和十三行廣場、廣百新翼大廈等價值約27億元的項目。后來資產(chǎn)注入 中止。 09年發(fā)行3億元公司債。 2010年4月公司再次與關聯(lián)公司城啟集團進行資產(chǎn)置換。置出資產(chǎn)為北京東華基業(yè)投資公司100%股 權，評估價值為2.73億元，凈資產(chǎn)中包含東華基業(yè)投資公司對上市公司1.72億元債權、對北京柏聯(lián)別墅 項目1.01億元債權，因此最后的交易價格為1億元。置入資產(chǎn)為廣州越秀區(qū)、天河區(qū)1.1萬平米建筑面積 物業(yè)，評估價值約為1億元。 2010年12月公司以4240萬元的價格購買廣州豪城房產(chǎn)公司持有的荔灣區(qū)南岸路建筑面積2812平米的 房產(chǎn)。交易完成后，每年帶來186萬元的租金收入，按此計算，投資回報期22年.....