本報告導(dǎo)讀：

 

    2022 年7 月TOP50 房企概念股實現(xiàn)銷售收入3379 億元，同比下降43%，較6 月回落6 個pct。其中民企、國企、央企分別同比下降60%、5%、10%。

 

    摘要：

 

    7月房企銷售 龍頭股增速出現(xiàn)回落，民企增速回落，而央國企出現(xiàn)改善。2022年7 月房企實現(xiàn)銷售3379 億元，同比下降43%，較6 月同比增速-38%出現(xiàn)較大幅度回落，達到6pcts。其中，民企、國企和央企分別同比下降60%、5%、10%。民企較6 月同比增速出現(xiàn)回落，下降9pcts；而央企和國企均出現(xiàn)了改善，分別提升18pcts 和2pcts。TOP20 房企中華潤置地、招商蛇口、綠城中國、越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)均實現(xiàn)了同比正增長，尤其是華潤置地和越秀地產(chǎn)，不僅連續(xù)兩個月實現(xiàn)同比正增長，且7 月同比增速分別達到79%和104%。

 

    受7 月部分項目停工事件的影響，帶來民企銷售出現(xiàn)大幅度下降。7月部分城市個別停工項目出現(xiàn)停貸事件，隨后擴散到多個城市，由于當前出現(xiàn)停工的項目主要集中在違約的民企，考慮到商品房的預(yù)售制度，居民對民企的信心下降，帶來的是民企的銷售出現(xiàn)明顯下降。隨著6 月銷售出現(xiàn)改善后，市場對地產(chǎn)基本面的預(yù)期轉(zhuǎn)向偏樂觀，開始預(yù)期8 月或9 月出現(xiàn)單月銷售同比增速回正。但是從房企的角度看，普遍對市場依然偏謹慎，三季度依然是觀測期�？紤]到當前停貸對地產(chǎn)銷售和對民企的影響，我們預(yù)計2022 年單月難以看見銷售回正。

 

    民企陷入困境，融資不暢疊加居民信心受損，銷售壓力加大的同時，風(fēng)險同樣提升。當前民營房企陷入困境和惡性循環(huán)，當有息負債融資渠道受到限制，無息負債的融資渠道成為房企的救命通道。盡管銷售融資受預(yù)售資金監(jiān)管影響，但是只要單項目銷售去化率提升，隨著項目工程的進展依然能緩解資金壓力。但是當前市場銷售依然處于下降狀態(tài)，且民企受影響程度更大，進一步加劇了銷售的壓力，從而帶來違約風(fēng)險和資金鏈風(fēng)險的提升，成為一個惡性循環(huán)。民營房企的風(fēng)險大概率仍然會繼續(xù)蔓延，地產(chǎn)板塊估值仍然承壓。

 

    目前的政策基調(diào)是保民生保交樓，因此機會依然集中在二線央國企。

 

    近期的中央政治局會議，在強調(diào)“房住不炒”的同時，提出“保交樓、穩(wěn)民生”，這就意味著當前的政策基調(diào)依然是托底�？紤]到當前民營房企融資沒有明顯改善，資金壓力的緩解只能依賴市場信心恢復(fù)，以及自我紓困。結(jié)構(gòu)性信用擴張的機會僅在二線央國企，作為板塊內(nèi)的超額收益來源，受益中交地產(chǎn)概念股、建發(fā)股份。低風(fēng)險穩(wěn)定現(xiàn)金流的持有型物業(yè)依然面臨資產(chǎn)荒，享受價值重估，推薦金融街，中新集團，受益中國國貿(mào)等，并持續(xù)推薦一線央國企。

 

    風(fēng)險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。

 

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