核心觀點:

    銷售端:二三線商品住宅價格局部上漲 商品住宅價格上漲動力轉(zhuǎn)換,一線更加穩(wěn)定、二三線韌性強,二三線本輪上漲已接近尾聲,后市具有較大不確定性;商品房市場在繁榮期呈現(xiàn)量價齊增,近期房價上漲支撐力不足;期現(xiàn)價格缺口小幅走低,低庫存是影響因素。

    土地端:銷售面積下降帶動土地購置面積下行,新開工面積支撐建安工程投資增長

    房價上漲是土地購置價格上漲的拉動因素,土地市場熱度下行對后市房價具有抑制效應(yīng)。新開工面積增速平穩(wěn),與竣工面積增速背離,預(yù)示建安工程投資增加。

    投資端:土地購置費增長帶動投資增速穩(wěn)定,建安工程投資具有增長潛力

    土地購置費增速迅速,看好建安工程支出增長,建筑工程、工程設(shè)備投資增速回升,安裝工程增速轉(zhuǎn)正有望;細(xì)分領(lǐng)域分化,住宅市場投資增速最好;改善型住宅需求增長。

    資金端:房地產(chǎn)開發(fā)到位資金趨緊,房地產(chǎn)市場景氣度一般

    居民購房貸款是重要到位資金來源,過去幾年,依靠包含居民購房貸款的其他資金增長,滿足了房企開發(fā)投資需求。在當(dāng)前銀行貸款監(jiān)管從嚴(yán)、個人住房貸款杠桿水平較高背景下,房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增速連續(xù)15個月低于開發(fā)投資增速。

    行業(yè)“中性”,謹(jǐn)慎推薦萬科、華夏幸福

    銷售端后市不確定性較強,為規(guī)避風(fēng)險,土地市場降溫明顯;投資端建安工程支出逐步加大,會給資金端產(chǎn)生一定壓力。國房價格指數(shù)高位小幅下行,房地產(chǎn)價格為股票指數(shù)走勢最重要影響因素。在穩(wěn)房價背景下,給予行業(yè)中性評級,謹(jǐn)慎推薦萬科A、華夏幸福。

    風(fēng)險提示

    房地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期。