事件：

    11 月8 日，招商蛇口公布公司10 月銷售數(shù)據(jù)，10 月公司實現(xiàn)簽約金額170.6億元，同比+2.5%；實現(xiàn)簽約面積86.3 萬平方米，同比+18.7%；10 月公司新增建面351.5 萬平方米，同比+2,065.1%；總地價112.4 億元，同比+593.6%。

    點評：

    10 月銷售171 億、同比+3%，累計銷售1,791 億、同比+39%，銷售穩(wěn)增

    10 月銷售金額170.6 億元，環(huán)比-27.3%、同比+2.5%，低于克而瑞主流50 房企月平均同比+36.1%；銷售面積86.3 萬方，環(huán)比-16.7%、同比+18.7%，高于我們高頻跟蹤的45 城10 月成交面積同比+7.9%；銷售均價19,779 元/平米，環(huán)比-12.7%，較18 年-4.1%。1-10 月累計銷售金額1,791.0 億元，同比+34.8%，較上月-4.6pct；銷售面積919.3 萬方，同比+46.1%，較上月-3.6pct。1-10 月累計銷售均價19,428 元/平米，較18 年-5.5pct；公司前10 月銷售同比保持穩(wěn)增，已完成19 年計劃銷售額2,000 億的89.6%，考慮到11 月屬于較低基數(shù)月，以及公司優(yōu)異布局，預(yù)計全年銷售超計劃無虞。

    10 月拿地112 億，同比+594%，拿地/銷售額比66%，拿地量創(chuàng)年內(nèi)新高

    10 月公司在土地市場新獲取上海、南京、昆明、嘉興、溫州等7 城共9 個項目，合計新增建面351.5 萬方，同比+2,065.1%，對應(yīng)地價112.4 億，同比+593.6%；拿地面積權(quán)益占比45.6%，較上月+8.6pct；樓面價3,198 元/平米，環(huán)比-36.1%，同比-68.0%，拿地均價大幅下降主要源于昆明和三亞3 個大體量項目樓面價較低。公司拿地/銷售額占比65.9%，較上月+35.5pct，屬年內(nèi)拿地最積極月份。1-10 月公司共新獲59 地塊，共新增規(guī)劃面積1,182.4 萬方，同比+14.9%；總地價736.3 億元，同比-11.5%；拿地面積權(quán)益占比52.4%，較18 年-2.8pct；拿地額占比銷售額41.1%，較18 年下降14.0pct；平均樓面地價6,227 元/平米，較18 年樓面均價-14.0%，拿地擴(kuò)張并注重成本可控。

    投資建議：銷售增速暫緩，拿地積極高增，維持“強(qiáng)推”評級

    招商蛇口在重組后多維度積極變革，管理改革、提升周轉(zhuǎn)、加速整合；公司坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲備含金量極高；具備“市場化+非市場化”強(qiáng)大拿地優(yōu)勢。此外，伴隨粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃重磅出臺，公司作為大灣區(qū)核心標(biāo)的，資產(chǎn)價值將進(jìn)一步大幅提升。我們維持公司19-21 年每股收益2.26、2.71、3.26 元，目前現(xiàn)價對應(yīng)19-20 年P(guān)E 為8.3、6.9 倍、較每股NAV35.20元折價47%，基于公司作為行業(yè)龍頭有望受益于行業(yè)集中度提升、強(qiáng)一二線&大灣區(qū)布局賦予未來更大銷售彈性，維持目標(biāo)價26.4 元，維持“強(qiáng)推”評級。

    風(fēng)險提示：房地產(chǎn)市場調(diào)控政策超預(yù)期收緊，行業(yè)資金超預(yù)期收緊。