華僑城A(000069)：修訂跟投計劃完善現(xiàn)有激勵體系 彰顯公司積極發(fā)展決心
公司修訂項目跟投計劃是在項目層面對現(xiàn)有激勵體系的進(jìn)一步完善，也彰顯了公司積極發(fā)展的決心，且前三季度并表銷售回款大幅增長，反映真實的經(jīng)營改善，擴規(guī)模和加速周轉(zhuǎn)邏輯持續(xù)兌現(xiàn)，且高盈利項目進(jìn)入結(jié)算周期也給2019 年全年業(yè)績提供較充分保障。預(yù)計公司2019-2021 年eps 分別為1.58、1.87 和2.20 元，對應(yīng)pe 分別為4.5X、3.8X 和3.2X；目前市值較NAV 折價約50%，也即無論絕對估值還是相對估值角度均具備顯著安全邊際。公司的資源優(yōu)勢與加快周轉(zhuǎn)驅(qū)動未來業(yè)績提速，是典型的估值提升與業(yè)績提速雙擊的潛在標(biāo)的，維持“強烈推薦-A”投資評級，目標(biāo)價10.3 元（對應(yīng)2020PE=5.5X）。
事件：
11 月25 日公司修訂項目跟投管理辦法，此次辦法明確了跟投項目范圍、跟投管理機制、跟投人員、跟投額度、跟投本金的進(jìn)入及返還、跟投收益分配并新增跟投保障等內(nèi)容。點評：
（1）修訂項目跟投計劃進(jìn)一步彰顯積極發(fā)展的決心。此次跟投計劃的修訂主要變更以下幾點：a.跟投項目范圍變更為新型城鎮(zhèn)化項目；b.跟投管理機制改變，從黨委會為最高決策機構(gòu)變?yōu)槎聲䴙樽罡邫?quán)力機構(gòu)；c.跟投額度上限從10%降為5%，且每個項目跟投資金最低不得低于200 萬元；d.必須跟投人范圍擴大，不可參與跟投人范圍減��；e.跟投本金的進(jìn)入時間由項目啟動會后30 天內(nèi)變?yōu)轫椖客恋爻杀纠U納超過50%時點后90 個自然日內(nèi)，且增加了返還前提條件；f.跟投收益參照標(biāo)準(zhǔn)由IRR 變?yōu)槔麧�；g.新增風(fēng)險保障條例。修訂進(jìn)一步推動了公司項目快速落地，促進(jìn)科學(xué)決策，強化項目現(xiàn)金流管理，實現(xiàn)管理團隊激勵與項目中長期運營結(jié)果的綁定，從而有利于推動公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。且公司近年來一直傾力于加快周轉(zhuǎn)效率，在行業(yè)賽道逐漸收窄的大環(huán)境下謀求更強的競爭力，本次跟投計劃在項目層面對現(xiàn)有激勵體制進(jìn)一步完善并彰顯公司積極發(fā)展的決心。
（2）并表銷售回款大幅增長，拿地補貨仍較為積極。公司前三季度銷售表現(xiàn)良好，單華僑城大廈項目就貢獻(xiàn)了100 億預(yù)收，而合計并表銷售回款大致599 億，較去年同期+66%。前三季度新增土儲項目29 個，主要分布在深圳、廣州、南京、寧波、武漢、西安、合肥等一線和核心二線城市，大灣區(qū)及周邊和長三角周邊的強三線（如東莞、佛山、茂名、無錫等）；新增的29 個項目對應(yīng)權(quán)益計容建面521萬平（全口徑800 萬方），其中上半年新增權(quán)益計容建面437 萬平（同比+90%，18 年全年約140%），拿地力度略有減弱但仍較為積極，10 月份又新增多宗地塊。
整體而言，公司存量土儲優(yōu)厚，2017 年以來又適當(dāng)加杠桿積極擴充增量土儲，同時強化與其他優(yōu)秀開發(fā)商合作，結(jié)合項目跟投制度的修訂，為未來銷售規(guī)模的擴張奠定基礎(chǔ)。
（3）適當(dāng)加杠桿助力規(guī)模擴張，短期償債壓力可控。截至三季度末，公司有息負(fù)債規(guī)模約1275 億，較18 年底增長了38%，推動凈負(fù)債率較去年底提高了19PCT 至103%，在近兩年規(guī)模高速擴張背景下，杠桿水平適度提高但仍屬合理范圍，略高的杠桿及跟投激勵等為公司積極發(fā)展提供了充足的籌碼。
投資建議：公司修訂項目跟投計劃是在項目層面對現(xiàn)有激勵體系的進(jìn)一步完善，也彰顯了公司積極發(fā)展的決心，且前三季度并表銷售回款大幅增長，反映真實的經(jīng)營改善，擴規(guī)模和加速周轉(zhuǎn)邏輯持續(xù)兌現(xiàn)，且高盈利項目進(jìn)入結(jié)算周期也給2019 年全年業(yè)績提供較充分保障。預(yù)計公司2019-2021 年eps 分別為1.58、1.87和2.20 元，對應(yīng)pe 分別為4.5X、3.8X 和3.2X；目前市值較NAV 折價約50%，也即無論絕對估值還是相對估值角度均具備顯著安全邊際。公司的資源優(yōu)勢與加快周轉(zhuǎn)驅(qū)動未來業(yè)績提速，是典型的估值提升與業(yè)績提速雙擊的潛在標(biāo)的，維持“強烈推薦-A”投資評級，目標(biāo)價10.3 元（對應(yīng)2020PE=5.5X）。
風(fēng)險提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期，周轉(zhuǎn)速度低于預(yù)期，三四線項目去化率低于預(yù)期。
