11 月首套、二套房貸利率均連續(xù)第6 個月上行。11 月首套利率為5.53%，環(huán)比上漲1BP；二套利率5.85%，環(huán)比上漲1BP，兩者均遠高于央行所規(guī)定的下限。房貸利率持平的城市數(shù)量明顯增加，上漲的城市數(shù)量則相應(yīng)減少。15 個城市首套利率水平有所上漲，11 個城市維持上月水平，9 個城市有所下調(diào)。漲幅最高的為南寧，環(huán)比上升14BP，達到6.30%，為全國最高水平，主要是由于南寧房地產(chǎn)市場仍較為火熱。除南寧外，還有蘇州、鄭州的首套利率在6%以上。上海仍為全國首套利率平均水平最低城市，但已從10 月的4.83%上漲至4.90%，不再低于央行規(guī)定的下限。北京首套利率水平保持穩(wěn)定；廣州略有下調(diào)；深圳的首套利率水平變化幅度也較大，環(huán)比上漲6 個BP。從全國樣本銀行的利率情況來看，臨近年底，大部分銀行的房貸利率開始趨于穩(wěn)定，上調(diào)和下調(diào)房貸利率的銀行（分支行）數(shù)量環(huán)比都有所減少。

    　　臨近年底，多銀行表示信貸額度緊張，停貸銀行的數(shù)量逐漸增加，預(yù)計年前將會有更多銀行暫停房貸業(yè)務(wù)，并于2020 年元旦后予以恢復(fù)。部分銀行停辦按揭貸款，主要還是年底銀行按揭貸款額度緊張所致。一方面上半年額度消耗太大，另一方面年底銀行面臨各種監(jiān)管指標的考核，無論是涉房貸款的總量監(jiān)控，還是流動性指標考核（按揭貸款久期過長），或者普惠金融、小微貸款年底沖量的需求，都對銀行配置按揭的額度形成一定的制約。

    　　在年底銀行額度普遍較為緊張的情況下，我們認為年內(nèi)新發(fā)放按揭貸款利率下行的可能性不大，多數(shù)城市大概率以穩(wěn)為主。

    　　LPR 只是決定了按揭貸款利率的下限，多數(shù)城市的按揭貸款利率都是高于下限的。LPR 下降并不必然意味著房貸利率要下降。實際利率水平主要還是受當?shù)卣{(diào)控政策的影響，并反應(yīng)在加點數(shù)上，具體由央行地方分支行和當?shù)乩�率自律機制進行窗口指導(dǎo)。

    　　我們跟北京、成都、合肥等地開發(fā)商交流，發(fā)現(xiàn)LPR 下降后當?shù)匕唇依�率都沒有發(fā)生變化。不過不排除年后按揭貸款利率有下行的可能，但還是要看當時的政策意圖。

    　　之前有個別媒體報道有11 月20 日當天放款的客戶下調(diào)了房貸利率，主要是因為20 日當日放款的客戶，其合同簽訂在20 日之前，屬于“存量合同”，加點數(shù)已經(jīng)由合同固定下來，房貸利率的參考基準一般都以“放款日臨近LPR”為準，因此房貸利率也跟著下調(diào)了5 個BP。但這并不意味著11 月20 日之后的新客戶，房貸利率都能下降5 個BP。原因在于：但對于11 月20 日后簽訂的新合同，銀行可以改變加點數(shù)，其大框架仍然是在滿足當?shù)胤抠J利率下限的基礎(chǔ)上進行根據(jù)當?shù)氐恼{(diào)控需求進行調(diào)整。

    　　對于11 月20 日之前就已經(jīng)放款的貸款，其利率也不會馬上下降。（1）LPR 改革并不是讓所有的貸款都變成浮動利率，在降息周期中，銀行更傾向于同客戶簽訂固定利率貸款合同。固定利率的利率水平是根據(jù)“放款日臨近LPR”加點確定的，但此后不會隨著LPR 進行浮動。（2）即使是浮動利率貸款，也不是說LPR一降，其利率馬上就跟著降的。浮動利率貸款的重定價周期一般是一年，也就是說貸款利率一般是一年才調(diào)整一次。