地產(chǎn)是和我們每個人都息息相關(guān)的行業(yè)，地產(chǎn)投資中國整個地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和變化每個人都有自己的切身體會和感受。地產(chǎn)投資大多數(shù)人的感受是機(jī)會一次一次地在身邊溜走，熱點(diǎn)城市房價(jià)高，買不起，然后在下一次熱潮中又后悔為啥當(dāng)初不買，如此往復(fù)。

談地產(chǎn)，我先談一下對目前整個地產(chǎn)行業(yè)的看法。上一次地產(chǎn)高峰是在2012年和2013年，然后國家各種打壓，行政手段和金融手段并用，地產(chǎn)投資市場快速降溫，市場一片蕭條，崩盤論充斥整個中國，核心城市房價(jià)跌幅在20%左右，地產(chǎn)公司股價(jià)腰斬再腰斬。大約在2015年，政策快速轉(zhuǎn)向，國家提出地產(chǎn)要去庫存，各種鼓勵政策先后出臺，買房光榮，為國買房的使命感、自豪感由此產(chǎn)生，席卷中國的漲價(jià)去庫存熱潮成功地開始從一二三四五線城市梯級傳導(dǎo)，搶房潮逐漸蔓延。不同于以往的是，這次時間跨度很長，而且層次分明。你如果是炒房族的話，完全有時間做完一線做二線，做完二線做三線。這是和以前非常大的不同。大約在2016年10月份，一線和核心二線政策開始收緊，限購開始成為標(biāo)配，資金殺向三四線，三四線去年基本也翻番，于是三四線各種限制政策也快速出臺。但這次地產(chǎn)大火國家點(diǎn)燃后發(fā)現(xiàn)了一個問題，那就是很難撲滅，人們持久而堅(jiān)定地到處搶房。國家無奈，動用了金融手段。和以往全面加息不同，這次就是針對地產(chǎn)，一是收緊地產(chǎn)企業(yè)融資，實(shí)際融資成本不斷走高，壓迫它沒錢再去拼命拿地推高地價(jià)。二是提高一二套房的首付比例和利率。以一套房為例，從基準(zhǔn)利率八五折，現(xiàn)在到了上浮10%甚至25%，這相當(dāng)于調(diào)了多少次息呀？就是告訴你國家不希望你買房了。目前我自己考慮，整個內(nèi)房或者說地產(chǎn)企業(yè)和整個行業(yè)面臨幾個局，下一步怎么破，我自己也沒有確定性答案，我只是說出來大家自己思考一下。一是地產(chǎn)企業(yè)2016年下半年搶的那批高價(jià)地怎么處理？熱點(diǎn)的一二線城市由于調(diào)控原因，房價(jià)被鎖定在了2016年10月份，三四線被鎖定在2017年10月份，在要房價(jià)還是要烏紗帽之間，地方肯定是要保烏紗帽，所以兩條房價(jià)紅線是不可逾越的。目前一線上海，放行了一批核心區(qū)域的地產(chǎn)預(yù)售證，地產(chǎn)企業(yè)從原來的爭取價(jià)格變成了只要讓賣就行，價(jià)格已經(jīng)不重要。這憋了一年多了，去年基本是一家也不放，價(jià)格無一例外，都是卡2016年10月。假如你是2016年以前的存量土地，也就是少賺些利潤，問題是2016年下半年的高價(jià)地怎么辦，目前沒有答案。二是一線城市未來到底還有沒有真正意義的房地產(chǎn)市場。北京上海已經(jīng)一年多沒有真正意義的商品房土地供應(yīng)，地產(chǎn)投資除了限房價(jià)的地就是公租房用地，這個市場如果這么玩下去，未來商品房消失是遲早的事。我有個擔(dān)心，未來一線會推廣雄安模式，就是不準(zhǔn)搞商品房了，全部是出租用房。三是各種高壓政策何時消退。這是每個關(guān)心地產(chǎn)的人都在思考的問題，也是最不好回答的問題。我個人預(yù)測時間點(diǎn)不好說，但真正放緩調(diào)控，一定是大部分人都不想再買房的時候，也就是重新回歸冷靜的時候，甚至是崩潰論又重新蔓延的時候。四是房價(jià)未來怎么走。剛才說了，全國一手房價(jià)基本被摁死了，熱點(diǎn)城市買一手房搞的像打新股了，北京及周邊去年二手房價(jià)已經(jīng)疲軟下跌，當(dāng)市區(qū)跌幅15%時，近期一二手房成交開始重新回暖。地產(chǎn)投資上海二手房價(jià)今年也疲軟，4月開始加速下跌，都去打新房去了。深圳也差不多情況，未來二三四線會否復(fù)制一線目前的局面，這是需要觀察的。我個人覺得像上漲時一樣，也會逐步梯級傳導(dǎo)。沒有永遠(yuǎn)的熱情，高溫不會一直持續(xù)，消退只是時間問題，這是常識。