融創(chuàng)過去高負(fù)債高杠桿，在房地產(chǎn)逆周期建立低廉土儲(chǔ)，從而在融創(chuàng)高潮期實(shí)現(xiàn)銷量飆漲、融創(chuàng)彎道超車的時(shí)代可能已經(jīng)過去，融創(chuàng)未來可能是真正比拼經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的時(shí)候。再說具體的公司，融創(chuàng)我個(gè)人是不太傾向于選擇熱門股票的。目前房地產(chǎn)公司最熱門的莫過于碧桂園、恒大、融創(chuàng)、萬科，它們一方面是市場(chǎng)的絕對(duì)龍頭，另一方面去年的漲幅非常大，吸引了足夠的目光聚焦，融創(chuàng)太多人和機(jī)構(gòu)對(duì)它們進(jìn)行了深入的研究。我讀過很多報(bào)告，包括雪球上很多球友的報(bào)告，包括最熱門的融創(chuàng)的分析，我認(rèn)為，一方面，高杠桿逆勢(shì)大幅度增加土儲(chǔ)的模式未來可持續(xù)性不高；另一方面，我個(gè)人沒有自信在這些熱門股票上建立自己的研究?jī)?yōu)勢(shì)。所以，我選擇了一批冷門股進(jìn)行研究，它們的前瞻性PE都在4以內(nèi)，有的甚至達(dá)到了2〜3倍；它們?nèi)趧?chuàng)的負(fù)債率都不高，可以說未來如果加杠桿增加土儲(chǔ)是有空間的。并且有兩家背靠大型央企集團(tuán)，融資成本很低，平均不到5%左右，更能夠抵御我剛才講的可能性的房地產(chǎn)利潤(rùn)率下降的趨勢(shì)；市值相比于土儲(chǔ)，比那幾家熱門的公司都要低，它們過去幾年的銷售額的復(fù)合增速雖然可能差于融創(chuàng)一些，但是也處于快速增長(zhǎng)區(qū)間。

另外對(duì)于頭部公司，我個(gè)人如下融創(chuàng)判斷。（1）前50房企的土地儲(chǔ)備已經(jīng)非常豐厚，足夠未來3〜5年時(shí)間的開發(fā)；全國(guó)前40的土池達(dá)到36萬億元，而2017年我國(guó)商品房總銷量為13.3萬億元。這為我們投資地產(chǎn)股提供了很好的安全墊。2）政策延緩了需求，但是沒有泯滅需求。我自己的測(cè)算：未來10年房地產(chǎn)需求端依然會(huì)維持3%〜5%的緩慢增長(zhǎng)期，到時(shí)候這會(huì)是逾20萬億的市場(chǎng)容量，融創(chuàng)而集中度的加速提高，top10大概率會(huì)占到50%的市場(chǎng)份額，而現(xiàn)在top3的銷售額僅僅在5000億左右。綜上所述，我認(rèn)為未來有一批負(fù)債率不高、融資成本不高、品牌較強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)質(zhì)量很高，融創(chuàng)且前瞻性PE在底部的4倍以下的，未來可能在房地產(chǎn)板塊能夠領(lǐng)頭的公司。