講的主題是“走勢(shì)和邏輯，2018年樓市向何方？”。說到邏輯，很多人會(huì)覺得：中國樓市大趨勢(shì)市還講邏輯嗎？很多人覺得肯定不講邏輯。中國樓市大趨勢(shì)過去幾年樓市就沒講過邏輯：為什么樓市的價(jià)格漲那么快？為什么租售比這么低，租金這么便宜，房子價(jià)格這么高……還有，為什么我買不起樓？這些問題困擾我們很久。中國樓市大趨勢(shì)今天來和大家聊聊在當(dāng)下樓市走勢(shì)的背后，是什么樣的邏輯在支撐。其中什么是合理的，而什么又是不合理的。從2016年下半年開始，國家對(duì)樓市政策的態(tài)度從鼓勵(lì)變成抑制。

到現(xiàn)在為止，政府調(diào)控樓市的政策打壓已經(jīng)有一年多了，各地的限購和管控政策層出不窮。這是第一個(gè)基本事實(shí)，也就是政府的高監(jiān)管。另一個(gè)事實(shí)則是自2014年開始，開發(fā)商也好、中國樓市大趨勢(shì)專家也好，都在講樓市黃金時(shí)代結(jié)束，白銀時(shí)代到來。意思就是中國經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)到了拐點(diǎn)，樓市的一帆風(fēng)順的黃金時(shí)代已經(jīng)不再。話音未落，2015年開始，樓市到現(xiàn)在已經(jīng)上漲了三年半，所以我們會(huì)看到一個(gè)非常奇怪的現(xiàn)象，高強(qiáng)度監(jiān)管和黃金時(shí)代結(jié)束反而迎來一個(gè)超長時(shí)間的增長。這是為什么呢？第一個(gè)問題：樓市是否在高位？當(dāng)然現(xiàn)在信息發(fā)達(dá)，中國樓市大趨勢(shì)大家對(duì)樓市的情況已經(jīng)不是太糾結(jié)，但是也有媒體會(huì)告訴大家，比如說深圳，深圳的樓價(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了長達(dá)16個(gè)月的下跌。我第一次看到的時(shí)候也覺得深圳經(jīng)歷很長時(shí)間的下跌，但是一共就下跌了幾百塊錢。這是數(shù)據(jù)在造假嗎？我觀察樓市很多年，深圳政府給它一萬個(gè)膽子，它也不敢直接造假，那這個(gè)直線怎么來的？第一種辦法就是，高價(jià)格樓盤暫緩入市。但這個(gè)方法有缺陷，你暫緩1個(gè)月可以，3個(gè)月可以，暫緩一年兩年怎么辦？第二個(gè)方式是高價(jià)格和低價(jià)格一起入市。現(xiàn)在政府還有保障房，只要控制得當(dāng)，最后成交的平均數(shù)是可控的。甚至還可以將樓盤成交時(shí)毛坯和裝修價(jià)格分開，來降低樓價(jià)。今天來到深圳，也覺得深圳樓價(jià)調(diào)控能力很強(qiáng)，是特大城市里唯一一個(gè)能調(diào)成直線的。相比之下，中國樓市大趨勢(shì)很多城市表現(xiàn)得差很多：比如說百城價(jià)格指數(shù)，完全不是直線，還是往上，所以很多城市還需要再繼續(xù)努力。那么接下來的問題就是：又是什么原因?qū)е铝顺�長時(shí)間的樓市繁榮？我們一直提醒大家，樓市和股市是不一樣的，樓市的繁榮要考慮兩大方面因素，一個(gè)是長期因素，一個(gè)是短期擾動(dòng)。從長期因素來講，還要區(qū)分全局因素，以及局部因素。今天我們把當(dāng)下行情最重要的4個(gè)點(diǎn)抽出來講，包括GDP和利息、土地供給側(cè)、居民限購和投資需求。

GDP長期增長是推動(dòng)樓市走高的基礎(chǔ)因素，1997年中國GDP總值是7.9萬億，2017年則是82萬億。20年增長了10倍多，這是中國樓市走高的最基礎(chǔ)的因素。這其實(shí)是規(guī)律嗎？是的。再看看美國的房屋價(jià)格指數(shù)和GDP走勢(shì)，大家可以看到，兩者幾乎是同步的。唯一背離是在2008年期間，美國鼓勵(lì)中低收入者買房，導(dǎo)致房價(jià)快速上漲出現(xiàn)泡沫后破滅。所以，如果房價(jià)上漲也會(huì)有醞釀泡沫的可能性。中國到目前為止依然沒有可信的住房指數(shù)報(bào)告，我們用住房均價(jià)來模擬，也能大致看到住房價(jià)格和GDP走勢(shì)兩者幾乎是同步的。中國還有另外一個(gè)現(xiàn)象就是官方的貸款利率偏低，在過去20年，貸款利率低于7%的時(shí)間只有13個(gè)月。在年化增長13%的經(jīng)濟(jì)體里，7%以下的利息是極低的，基本借不到。誰能借到？上市公司，或者國企。但是對(duì)于個(gè)人來說，買房按揭可以帶給你基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)的貸款，而且可能打七折或者八五折。無論如何，按揭提供了個(gè)人資產(chǎn)能夠趕上經(jīng)濟(jì)增長的幾乎唯一的方式。

聽完本場(chǎng)大家已經(jīng)可以看到一些端倪。第一，市場(chǎng)處于繁榮后期，繁榮后期不是說危機(jī)，后面還有很多菜要上，但是主菜已經(jīng)吃掉了，至于能維持多久，大家可留個(gè)心。另外，政府掐住供應(yīng)源頭，樓價(jià)在高位長時(shí)間徘徊，但是從二線城市搶房角度來看，恐怕這還不是標(biāo)準(zhǔn)的做法。第二，信貸方面，從各家銀行的信貸來說，基本上只有前20的企業(yè)有放款。對(duì)于大部分企業(yè)來說，它們的現(xiàn)金流和融資已經(jīng)到了比較緊張的狀態(tài)。這時(shí)候我們要考慮一件事情，當(dāng)頭部企業(yè)銷量過了6千億的時(shí)候，這些企業(yè)的庫存一定在高位。沒有高的庫存，不可能每年有三五千億的銷量。但是當(dāng)你有三五千億銷量和高庫存的同時(shí)，意味著你對(duì)周期是無法規(guī)避的。你畢竟是一家全國性的企業(yè)。這意味著如果中國的樓市有哪一天突然向下，你是避不掉的。在這個(gè)過程中，有一類企業(yè)受到的影響會(huì)比較小，就是有一部分人收入是來自于銷售物業(yè)，有一部分是來自于酒店寫字樓商場(chǎng)收租物業(yè)。我們知道，投資收益是比較有限的，但比較平穩(wěn)。如果地產(chǎn)下行周期在3年以內(nèi)，基于長期合約，其投資收益不會(huì)受太大影響。但是為什么我們?cè)谥袊�的房地產(chǎn)企業(yè)看到這樣做的企業(yè)非常少呢？因?yàn)榘奄Y金放在投資性物業(yè)，企業(yè)ROE馬上就會(huì)下來，同時(shí)因?yàn)橹苻D(zhuǎn)放馬，馬上可能危及企業(yè)的財(cái)務(wù)安全。不但ROE會(huì)下來，企業(yè)的市場(chǎng)排名、市場(chǎng)地位也會(huì)下來。所以在這種情況下，你要做這件事情必須滿足兩個(gè)要求，一是有錢了再做投資性物業(yè)；二是要慢慢做，放在長期慢慢做，用5年10年時(shí)間慢慢去打造地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。從過去時(shí)間的角度來看，往這方面走的企業(yè)還是少數(shù)，但將來會(huì)更多。同時(shí)伴隨樓市轉(zhuǎn)型，會(huì)有越來越多的中小房企，慢慢在資金、人才和成本上陷入危機(jī)，需要提前注意。