投資摘要：

 

    市場行情：

 

    本周（4.16-4.22）A 股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅-9.20%（上周-2.90%），A 股大盤（萬得全A）漲幅-4.76%（上周-2.46%）；H 股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅-9.43%（上周-1.81），H 股大盤（恒生指數(shù)）漲幅-4.09%（上周-1.62%）。本周A股、H 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)均弱于大盤。

 

    行業(yè)基本面：

 

    疫情持續(xù)沖擊銷售。從數(shù)據(jù)來看，45 城商品房龍頭股累計銷售面積（4.1~4.22）同比-51.7%，上月同比-41.7%；16 城二手房成交面積（4.1~4.24）同比-33.8%，上月同比-30.3%。

 

    去化周期繼續(xù)上升。從數(shù)據(jù)來看，15 城商品房去化周期（截至4.24）為798 天，上月同期為646 天。

 

    土地市場供需兩弱。從數(shù)據(jù)來看，100 大中城市本年累計（截至4.24）成交土地建面同比-39.0%，上周累計同比-37.2%；本周100 大中城市（4.11~4.24）土地成交溢價率3.9%，上周1.4%；100 大中城市本年累計（截至4.24）土地成交總價同比-55.1%，上周累計同比-54.7%。

 

    融資壓力大。從數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（4.1~4.24）累計同比-65.0%，上月規(guī)模同比-41.4%；境外地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（4.1~4.24）累計同比-5.8%，上月規(guī)模同比9.4%；信托融資規(guī)模（4.1~4.24）累計同比-77.3%，上月規(guī)模同比-84.7%。

 

    投資策略：

 

    央行態(tài)度明確，貨幣政策支持力度持續(xù)加強，調(diào)控放松走向高能級城市。4 月18 日，央行、外管局印發(fā)通知，提出23 條政策舉措，提出“因城施策，合理確定商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)概念股合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)。”3月以來對地產(chǎn)供需兩端的金融支持不斷加強，施策的調(diào)控政策放松也從低能級城市逐漸走向高能級城市。

 

    在需求收縮和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的沖擊之下，供需兩端都面臨極大的沖擊，預(yù)計房企紓困和改善需求的措施都將更加積極主動。市場支持力度進一步加強已經(jīng)是刻不容緩，政策基調(diào)從去年年底的糾偏逐漸轉(zhuǎn)向支持。在當(dāng)前政策基調(diào)與鼓勵方向都較為明確的情況下，金融機構(gòu)對支持房企紓困和項目并購整合的主動性將進一步加強。各個地方政府在改善需求方面也會更加有的放矢。

 

    雖然近期疫情的多點爆發(fā)影響了政策的落地與起效，打擊了市場信心。但政府提振市場的決心已經(jīng)較為清晰，隨著房企紓困路徑的日益清晰，供需兩端維穩(wěn)政策效果的逐漸顯現(xiàn)，行業(yè)銷售企穩(wěn)回暖將漸行漸近。

 

    我們建議配置高信用的優(yōu)質(zhì)房企龍頭。諸多風(fēng)險較大的低信用民企，接下來依然面臨著極大的流動性壓力，可能難以支撐到市場回暖的時候就會繼續(xù)暴雷；而且頻繁的負面消息與幾乎喪失的拿地能力，也極大的損害了企業(yè)的市場聲譽與未來的發(fā)展空間。而高信用的優(yōu)質(zhì)房企在頻繁暴雷的行業(yè)背景之下，在銷售端更能獲得購房者的信任；在供給端又能不斷獲得金融機構(gòu)的融資支持，在當(dāng)前的市場環(huán)境下依然擁有公開市場拿地和并購獲取項目的能力；在政府推動民營房企紓困的過程中，高信用的央企國企地產(chǎn)和穩(wěn)健經(jīng)營的民營龍頭，還有機會承接出險房企的核心資產(chǎn)，在行業(yè)出清過程中進一步整合優(yōu)質(zhì)資源。市場聲譽與經(jīng)營實力為高信用房概念股企的未來發(fā)展奠定了基石，有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。推薦萬科 A，保利發(fā)展，金地集團，也建議持續(xù)跟蹤經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企龍頭如龍湖集團、碧桂園。

 

    風(fēng)險提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險。

 

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