5月32城累計(jì)銷售面積同比-41.1%，環(huán)比-0.4%。對(duì)全國龍頭股32個(gè)城市商品房成交情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，5月累計(jì)成交面積（截至26 日）同比-41.1%，環(huán)比-0.4%。

 

    　　其中一線城市同比-55.4%，環(huán)比-29.2%；二線城市同比-35.2%，環(huán)比+1.1%；三四線城市同比-47.2%，環(huán)比+10.7%。一線城市中上海有所回暖，環(huán)比+76.3%，北京、深圳分別環(huán)比-30.3%與-53.4%；在統(tǒng)計(jì)的二線城市中，除成都、南寧及濟(jì)南外，均有不同程度回暖，其中蘇州和青島表現(xiàn)較好，分別環(huán)比+34.5%及28.6%；三四線城市表現(xiàn)各異，鎮(zhèn)江、莆田及連云港表現(xiàn)亮眼，分別實(shí)現(xiàn)環(huán)比+88.7%、88.0%與+67.2%。

 

    　　廈門、福州二輪集中供地未見“暖意”，國央企和地方平臺(tái)繼續(xù)托底。1）廈門：第二輪集中土拍推出的10 宗地流拍一宗，底價(jià)成交5幅、溢價(jià)成交3幅，其中觸頂成交僅一幅，平均溢價(jià)率僅1.4%，較首輪下降5.4pp。本輪拿地企業(yè)均為本地國企或央企，其中本地國企為拿地主力，9宗成交地塊中6宗由本地國企軌交、建發(fā)、國貿(mào)和聯(lián)發(fā)分食，占成交總金額的74%。2）福州：第二輪集中土拍推出14 宗地流拍3宗，3宗小型宅地?fù)u號(hào)成交，整體溢價(jià)率降至2%，較首輪再降2.2pp，達(dá)到集中供地以來溢價(jià)率最低水平。拿地房企龍頭股仍然以國企央企和地方平臺(tái)公司為主，其中建發(fā)競得2宗宅地，地方平臺(tái)公司拿地幅數(shù)占比超過50%。

 

    　　中央政策持續(xù)發(fā)力，維穩(wěn)力度不斷加強(qiáng)。5 月23 日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出實(shí)施6 方面33 項(xiàng)措施穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，其中針對(duì)地產(chǎn)龍頭股提出因城施策支持剛性和改善性住房需求，新開工一批老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。5 月25 日，國務(wù)院召開全國穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會(huì)議，釋放積極信號(hào)：1）從去杠桿到穩(wěn)杠桿。適當(dāng)提高宏觀杠桿率，支持財(cái)務(wù)可持續(xù)企業(yè)適當(dāng)加杠桿，支持家庭部門的個(gè)人住房與消費(fèi)貸款；2）落實(shí)政治局會(huì)議的兩個(gè)“支持”。支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求；3）督促各項(xiàng)政策有效落地。向12 個(gè)省派出督查組對(duì)政策落實(shí)和配套開展專項(xiàng)督查。此外，27 日上交所為5 家民營房企發(fā)債安排路演，境內(nèi)債券發(fā)行有望逐步回暖。

 

    　　多地預(yù)售概念股資金監(jiān)管解綁加快。政治局會(huì)議召開后，成都、海口、長春等21 省市放松預(yù)售資金監(jiān)管，2022 年以來已有28 省市放松預(yù)售資金監(jiān)管。預(yù)售資金監(jiān)管調(diào)整內(nèi)容主要涉及降低重點(diǎn)監(jiān)管資金、增加撥付節(jié)點(diǎn)、提高撥付比例、銀行保函替代、企業(yè)信用差異化管理、提前提取預(yù)售資金等6方面，行業(yè)流動(dòng)性壓力有望得到緩解，優(yōu)質(zhì)房企將更加受益。

 

    　　投資建議：我們認(rèn)為當(dāng)前應(yīng)當(dāng)關(guān)注4 條投資主線：1）開發(fā)企業(yè)：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份概念股、天健集團(tuán)、南山控股、新城控股、華僑城A、華潤置地、龍湖集團(tuán)、萬科A、旭輝控股、建發(fā)國際控股等；2）物管企業(yè)：碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、旭輝永升服務(wù)等；3）賽道轉(zhuǎn)型企業(yè)概念股：廣宇發(fā)展、魯商發(fā)展等；4）房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)：貝殼等。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目銷售概念股回款風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。

 

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