5 月銷售環(huán)比轉(zhuǎn)正，復(fù)蘇力度相對較弱

 

    1-5月銷售金額同比-31.5%，增速較1-4月下降2.0pct；5月單月銷售龍頭股金額環(huán)比+29.7%，同比-37.7%，降幅較4 月收窄8.9pct。1-5 月銷售面積同比-23.6%，增速較1-4 月下降2.7pct；5 月單月銷售面積環(huán)比+25.8%，同比-31.8%，降幅較4 月收窄7.2pct。

 

    從增速來看，5 月全國商品房龍頭股銷售面積和金額累計同比降幅雖仍在擴大，但單月環(huán)比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正，單月同比降幅也較4 月有所收窄，銷售增速呈現(xiàn)企穩(wěn)修復(fù)跡象，且與重點城市高頻銷售數(shù)據(jù)趨勢保持一致。我們認為，疫后需求自然復(fù)蘇、按揭利率加速下行及因城施策密集落地共同推動銷售改善。我們預(yù)計，下半年低基數(shù)效應(yīng)之下，隨著需求側(cè)預(yù)期慣性修復(fù)，三季度銷售增速有望進一步脈沖改善。與此同時，考慮到本輪復(fù)蘇力度和持續(xù)性依然存在一定不確定性，基本面二次下行的悲觀情景下政策寬松仍具彈性空間。鑒于行業(yè)信用風險仍在蔓延，我們認為復(fù)蘇期主體資質(zhì)或?qū)⒊蔀榫用褓彿窟x擇的關(guān)鍵變量，行業(yè)將由信用分化演變至銷售分化，整體呈現(xiàn)“弱復(fù)蘇、強分化”格局。

 

    開發(fā)投資環(huán)比提升，新開工同比降幅擴大

 

    1-5 月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額同比-4.0%，較1-4 月下降1.3pct。 5 月單月同比-7.8%，降幅較4 月縮窄2.3pct，環(huán)比增速由負轉(zhuǎn)正+14.0%。增量端：1）1-5 月土地成交價款累計額同比-28.1%，增速較1-4 月下降7.5pct； 2）1-5 月新開工面積累計同比-30.6%，增速較1-4 月下降4.3pct。單月新開工有所回暖，環(huán)比+20.1%。存量端：1-5 月房屋施工面積累計同比-1.0%，增速較1-4 月下降1.0pct；房屋竣工面積累計同比-15.3%，增速較1-4 月下降3.4pct。 單月施工與竣工面積較上月環(huán)比略有改善，但絕對水平仍處歷史低點。

 

    5 月開發(fā)投資環(huán)比提升，但累計增速已連續(xù)第15 個月下滑且降幅仍在擴大。近期融資及預(yù)售監(jiān)管等供給政策支持力度加大，但銷售下行對投資能力的降低及需求修復(fù)的不確定性對投資意愿的影響顯然更大，房企信心亟需重塑。新開工、竣工等指標中開工降幅最大，市場預(yù)期仍偏悲觀。在基本面確立趨勢性改善之前，預(yù)計投資將繼續(xù)承壓下行。

 

    到位資金繼續(xù)走低，房企臨近償債高峰

 

    1-5 月全國房地產(chǎn)龍頭股開發(fā)企業(yè)到位資金同比-25.8%，增速較1-4 月下降2.2pct。5 月單月到位資金環(huán)比+14.6%，同比-33.4%，降幅較4 月收窄2.2pct。1-5 月定金及預(yù)收款同比-39.7%，5 月單月同比-48.7%，環(huán)比+21.9%，環(huán)比增速弱于商品房龍頭股銷售金額。1-5月個人按揭貸款同比-27.0%，5 月單月同比-34.4%，環(huán)比+4.8%。

 

    5 月到位資金同比增速走低，國內(nèi)貸款龍頭股繼續(xù)下行，定金及預(yù)收款、個人按揭貸概念股款因銷售回暖雖出現(xiàn)單月環(huán)比上升，但較大的同比降幅反映出房企面臨的銷售回款壓力。盡管融資環(huán)境有所改善，但伴隨6-7 月的償債高峰，民營房企資金龍頭股端仍將面臨考驗。

 

    交易復(fù)蘇，迎接分化

 

    5 月政策成效初顯，基本面迎來弱復(fù)蘇，銷售、投資等核心指標單月環(huán)比轉(zhuǎn)正，有望推動板塊估值進一步修復(fù)。如若壓制需求的系統(tǒng)性因素可繼續(xù)緩解，我們認為需求復(fù)蘇將率先由國央企和頭部公司吸收，行業(yè)或?qū)�從信用分化加速演變至銷售分化，形成“弱復(fù)蘇、強分化”格局，而優(yōu)質(zhì)房企也將進一步受益于本輪非對稱性復(fù)蘇。未來行業(yè)beta 取決于行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)能出清節(jié)奏和政策托底力度；alpha 在于收并購對重點房企資產(chǎn)負債表和利潤率的修復(fù)、逆周期加杠桿的精準度、圍繞住房場景價值的長期挖掘。持續(xù)推薦：1）優(yōu)質(zhì)龍頭：中國海外發(fā)展、金地集團、保利發(fā)展、萬科A、龍湖集團、招商蛇口；2）優(yōu)質(zhì)成長：新城控股、旭輝控股集團；3）優(yōu)質(zhì)物管：碧桂園服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)。建議關(guān)注：首開股份、華發(fā)股份、金融街、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際等。

 

    風險提示：行業(yè)信用風險概念股蔓延；行業(yè)銷售下行周期開始；行政調(diào)控保持高壓;

 

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