事件：信陽、許昌、鄂州等地政府近期發(fā)布“房票”政策，紹興在6 月初政府新聞發(fā)布會提到了“房票”政策。結(jié)合央視網(wǎng)龍頭股、人民網(wǎng)等媒體報(bào)道，其他一些城市也在探索“房票”政策。

 

    穩(wěn)增長政策預(yù)計(jì)將繼續(xù)加碼，地產(chǎn)因城施策不斷推進(jìn)。后疫情時(shí)代經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)，5 月各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)龍頭股環(huán)比4 月均有所改善，但是穩(wěn)增長壓力仍然較大，預(yù)計(jì)后續(xù)逆周期政策將繼續(xù)加碼。6 月15 日國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，“房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈比較長，對相關(guān)行業(yè)的拉動比較大。隨著房地產(chǎn)市場的逐步趨穩(wěn)，相信下半年對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的作用會逐步顯現(xiàn)”。目前地產(chǎn)數(shù)據(jù)雖較4 月有所改善，但是5 月銷售面積單月同比仍為-32%，房地產(chǎn)開發(fā)投資單月同比為-8%，地產(chǎn)支持政策的出臺仍十分必要。4 月底政治局會議強(qiáng)調(diào)“支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，5 月央行降低全國首套房貸款利率下限，同時(shí)5 年期以上LPR 報(bào)價(jià)下調(diào)15bp，地產(chǎn)托底態(tài)度十分明確。我們認(rèn)為，未來地產(chǎn)政策仍將繼續(xù)出臺，或更多以地方政府因城施策為主，其形式將更加靈活、精準(zhǔn)。

 

    房票是征收房屋過程中貨幣化安置和購置商品房掛鉤的一種跨期結(jié)算模式探索。在傳統(tǒng)的征地環(huán)節(jié)，既存在貨幣化安置，也存在實(shí)物安置。在選擇貨幣化安置的前提之下，又有貨幣安置的主流模式，和房票安置的特殊模式。各地房票的規(guī)定略有不同，但一般來說，如果被征收人選擇房票安置，就意味著既放棄房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也不領(lǐng)取現(xiàn)金，而是以一種未來可以用于購房的結(jié)算憑證，在一定的期限內(nèi)，抵扣購房價(jià)款。各地一般會設(shè)置獎勵金額，即選擇房票的居民，其抵扣房款的規(guī)模，一般要大于選擇現(xiàn)金補(bǔ)償居民所能獲得的補(bǔ)償款。另外，一些地方對房票的使用期限是有約束的。在開發(fā)企業(yè)取得房票之后，再向政府申請結(jié)算。

 

    房票模式如果推廣，可能有助于因城施策，推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)蘇。相比傳統(tǒng)的拆遷補(bǔ)償模式，包括棚改貨幣化的主流做法，房票模式之下，地方政府在拆遷補(bǔ)償方面的支付壓力大幅下降了，啟動資金的問題得到了解決，而土地出讓的回款時(shí)間則沒有明顯變化。由于房票的存在，政府的拆遷補(bǔ)償款實(shí)際是在開發(fā)企業(yè)完成銷售行為之后，以相應(yīng)對價(jià)支付給開發(fā)企業(yè)，政府現(xiàn)金流出的時(shí)間明顯推遲了。對開發(fā)企業(yè)來說，領(lǐng)取房票的居民是更具確定性的潛在購房人，市場銷售熱度可能有所提升。對被拆遷者來說，由于房票金額一般要大于貨幣補(bǔ)償金額，其買房的實(shí)際負(fù)擔(dān)下降，也取得了實(shí)惠。對全社會來說，房票模式可能加速推進(jìn)舊改和棚改，釋放居民龍頭股自住和改善性住房需求，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資。而且，由于房票是限區(qū)域的，故而因城施策是完全可能的，房票一般不會造成一線城市房價(jià)上漲。

 

    風(fēng)險(xiǎn)因素：房票模式龍頭股的不確定性。不過，如果居民整體對購房置業(yè)缺乏信心，則即便給予優(yōu)惠，居民也可能會選擇現(xiàn)金補(bǔ)償。比較熱銷的項(xiàng)目應(yīng)該偏好收回現(xiàn)金而為使用房票設(shè)置各種阻礙，相對滯銷的項(xiàng)目，有房票的消費(fèi)者又不愿意選，故而盡可能加速房票結(jié)算兌付，相關(guān)事項(xiàng)可能是需要配合考慮的。房票雖然延遲了地方的支付，盤活了現(xiàn)金流，但卻也增加了地方的拆遷補(bǔ)償總代價(jià)（因?yàn)榉科苯痤~更大）。更重要的是，房票政策目前僅在少數(shù)城市推行，其如何和全國的住房差別化信貸等政策對接，是否可以在更廣闊的區(qū)域范圍適用，仍明顯有不確定性。

 

    房票模式龍頭股可能具備潛力，對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不宜過分悲觀。我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵在于，能否找到一個(gè)可以因城施策，滿足各方需要，不至于刺激核心城市房價(jià)上漲，又可以切實(shí)推動低線城市銷售復(fù)蘇的手段，正如2015 年時(shí)棚改貨幣化的推廣一樣。雖然當(dāng)前我國住房的整體存量規(guī)模并不低，但老舊房屋數(shù)量不小，居民龍頭股提升居住品質(zhì)的需求遠(yuǎn)未得到滿足，且短期穩(wěn)增長的壓力之下，房票模式確實(shí)具備進(jìn)一步探索和推廣的可能性。我們認(rèn)為，不宜對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈過于悲觀，在諸多政策配合之下，市場基本面有望在三季度開始進(jìn)一步復(fù)蘇。

 

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