投資要點(diǎn)

 

    　　行業(yè)層面：地產(chǎn)銷售5 月拐點(diǎn)已現(xiàn)，下半年有望持續(xù)改善。1）5 月拐點(diǎn)已現(xiàn)，統(tǒng)計(jì)局全國商品房概念股銷售金額5 月同比-38%（4 月為-47%），銷售面積同比-32% (4 月為-39%)。2）6 月加速改善，30 大中城銷售6 月日均銷售套數(shù)較5 月提升33.9%，較去年6 月同比-33.4%，5 月-46.8%（截至6月26 日，剔除波動(dòng)較大的蘇州、青島）。3）下半年銷售有望持續(xù)改善，政策效應(yīng)顯現(xiàn)下，銷售環(huán)比有望持續(xù)改善，基數(shù)概念股效應(yīng)下，單月銷售同比增速有望持續(xù)收窄、轉(zhuǎn)正。

 

    　　地產(chǎn)政策仍將持續(xù)改善。1）與過往周期相比，政策改善持續(xù)時(shí)間可能更長。回顧上一輪，地產(chǎn)政策持續(xù)改善直至單月銷售、投資、房價(jià)同比均轉(zhuǎn)正。而本輪周期基本面下行幅度超過以往，且房企、購房者、金融機(jī)構(gòu)信心受沖擊，政策改善的時(shí)間會(huì)更長。2）與過往周期相比，政策力度也仍有較大空間。本輪因城施策為主，且目前對(duì)于改善性需求和核心城市力度不足。

 

    　　房企層面：行業(yè)供給側(cè)改革持續(xù)，優(yōu)質(zhì)房企受益。

 

    　　1、行業(yè)仍面臨資金壓力，出清仍將繼續(xù)。銷售弱恢復(fù)之下房企經(jīng)營現(xiàn)金流難見到快速改善，1-5 月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中銷售回款同比下降36%，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比下降26%。

 

    　　2、優(yōu)質(zhì)房企受益趨勢(shì)確定，份額提升，利潤率改善。1）份額提升。去年第二批次至今年一批次，國央企拿地金額占集中供地金額比重分別為76%、80%、79%，去年第一批次為52%。2）拿地利潤率改善。測(cè)算2021年來，五批次集中供地毛利率分別為21.9%、25.0%、27.1%、28.7%、30.7%。

 

    　　供給側(cè)改革下，拿地龍頭股利潤率將在較長窗口期保持改善。3）優(yōu)質(zhì)房企拿地力度有望提升。當(dāng)前雖然優(yōu)質(zhì)房企拿地概念股份額提升，但力度整體不高。隨著銷售改善，頭部房企也有望提升拿地力度。

 

    　　復(fù)盤龍頭股：積極配置優(yōu)質(zhì)房企。從過往復(fù)盤來看，有兩點(diǎn)趨勢(shì)：1）地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益主要出現(xiàn)在三個(gè)階段：銷售轉(zhuǎn)負(fù)預(yù)期政策放松、政策放松落地、銷售恢復(fù)階段。當(dāng)前銷售恢復(fù)初期，政策也仍將較長時(shí)間保持改善，仍是地產(chǎn)股配置階段；2）每輪周期變化均有房企實(shí)現(xiàn)跨越式提升，上一輪是敢干快干的拼膽時(shí)代，而本輪是供給側(cè)改革受益房企的時(shí)代。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：大幅度收緊按揭等購房杠桿、行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)超預(yù)期、基本面恢復(fù)力度低于預(yù)期。

 

數(shù)據(jù)推薦

最新投資評(píng)級(jí)目標(biāo)漲幅排名上調(diào)投資評(píng)級(jí) 下調(diào)投資評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)關(guān)注度行業(yè)關(guān)注度股票綜合評(píng)級(jí)首次評(píng)級(jí)股票