2022 年以來，收益穩(wěn)定的REITs 底層資產(chǎn)，適度壓低的長(zhǎng)端利率，都有利于REITs市場(chǎng)發(fā)展。本篇報(bào)告從產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期前景、競(jìng)爭(zhēng)格局等維度出發(fā)，詳解當(dāng)前C-REITs 所有大類底層資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)影響因素，包括區(qū)位和運(yùn)營(yíng)，受疫情影響程度，擴(kuò)能和大修，定價(jià)和補(bǔ)貼政策，規(guī)模經(jīng)濟(jì)等。REITs 市場(chǎng)正在迎來高質(zhì)量發(fā)展，我們建議投資者積極配置REITs，重點(diǎn)推薦產(chǎn)權(quán)類REITs。

 

    　　 REITs 市場(chǎng)日益成熟，我們的研究以產(chǎn)業(yè)為本。截至2022 年6 月15 日，REITs市場(chǎng)總市值達(dá)523 億元，參與投資者日益多元，REITs 市場(chǎng)組合自上市至今總計(jì)上漲21.0%。2022 年6 月21 日，首批9 只REITs 將迎接限售解禁。新REITs 的發(fā)行有望回應(yīng)原始權(quán)益人和投資者的期待，而REITs 擴(kuò)募也箭在弦上。我們認(rèn)為，未來對(duì)REITs 的研究將重點(diǎn)聚焦底層資產(chǎn)，結(jié)合政策研究、產(chǎn)業(yè)研究和產(chǎn)品研究。

 

    　　 保障性租賃住房和REITs 的天作之合。保障性租賃住房是被最新納入REITs 的底層資產(chǎn)品類。最近幾年，我國(guó)保租房能有效補(bǔ)住房供給體系的短板，潛在建設(shè)規(guī)模大，服務(wù)人群廣，租金較之市場(chǎng)往往有20%以內(nèi)的折扣，故而出租率穩(wěn)定。保租房商業(yè)上的可持續(xù)性，主要來自土地出讓紅利讓渡。我們相信，核心城市的保租房資產(chǎn)收益很難受周期性因素影響，運(yùn)營(yíng)成本可控。我們建議未來積極申購(gòu)深圳保租房REIT和廈門保租房REIT。

 

    　　 物流倉(cāng)儲(chǔ)是少數(shù)具備規(guī)模經(jīng)濟(jì)的REITs 底層資產(chǎn)。由于各地對(duì)供給物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的謹(jǐn)慎態(tài)度，現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施長(zhǎng)期稀缺，其出租率和租金復(fù)合增速都長(zhǎng)期走高。重要物流節(jié)點(diǎn)，核心都市圈的物流倉(cāng)儲(chǔ)用地更顯稀缺，且日常租金表現(xiàn)基本不受疫情影響。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局方面，京東、普洛斯、ESR 等物流倉(cāng)儲(chǔ)龍頭不斷拓寬網(wǎng)絡(luò)，隨規(guī)模上升，企業(yè)租金議價(jià)能力加強(qiáng)，單方管理成本下降。我們認(rèn)為，物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施是極少數(shù)具備規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，適合全國(guó)化，網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展的REITs 底層資產(chǎn)。這或許說明，物流倉(cāng)儲(chǔ)REITs 的擴(kuò)募值得投資者參與。長(zhǎng)期而言，龍頭物流倉(cāng)儲(chǔ)平臺(tái)可能形成“上市平臺(tái)+境內(nèi)外上市REITs”兩層資本運(yùn)作結(jié)構(gòu)，發(fā)揮投融管退優(yōu)勢(shì)。

 

    　　 產(chǎn)業(yè)園區(qū)：區(qū)位是根本，運(yùn)營(yíng)是保障。產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)從總體上供應(yīng)豐裕，區(qū)位對(duì)于租金和出租率起決定性作用。運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力往往是產(chǎn)業(yè)用地出讓時(shí)的底線要求，從孵化到融資，從招聘到申報(bào)審批，集成性的園區(qū)服務(wù)助力園區(qū)價(jià)值的增長(zhǎng)。總體來看，好的園區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受疫情影響較輕，剛性資本開支小。但園區(qū)資產(chǎn)缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，內(nèi)部分化也很大，所在區(qū)位供應(yīng)情況可能變化，并往往和寫字樓市場(chǎng)租金表現(xiàn)有關(guān)聯(lián)。我們看好核心區(qū)位的園區(qū)資產(chǎn)中長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)。

 

    　　 生態(tài)環(huán)保概念股和高速公路：政策主導(dǎo)，后續(xù)資金流入流出不確定性大。現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs 主要涉及垃圾焚燒，水務(wù)和高速公路。我們相信，水務(wù)REITs 能受益于水價(jià)提升，而高速公路REITs 當(dāng)前的分派率較高。但是，經(jīng)營(yíng)權(quán)類資產(chǎn)的大修、擴(kuò)能等現(xiàn)金流中斷事件發(fā)生概率大，后期運(yùn)維需要的資本開支也可能較大。高速公路的車流量受疫情影響也比較大。

 

    　　 風(fēng)險(xiǎn)因素：部分經(jīng)營(yíng)權(quán)類資產(chǎn)存在期間可供分派現(xiàn)金大幅低于預(yù)期的可能，這既可能和停運(yùn)改造有關(guān)，也可能和疫情影響有關(guān)。宏觀經(jīng)濟(jì)下行對(duì)C-REITs 底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)造成影響的風(fēng)險(xiǎn)。REITs 未來擴(kuò)募，可能出現(xiàn)收益率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。利率下降沖擊REITs 估值的風(fēng)險(xiǎn)。保租房龍頭股、環(huán)保類、高速公路，其定價(jià)都完全取決于政策本身，存在一定的調(diào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

 

    　　 迎接REITs 市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，更看好產(chǎn)權(quán)類REITs 的發(fā)展前景。豐富多元的REITs 底層資產(chǎn)，構(gòu)成了REITs 市場(chǎng)龍頭股得以繁榮的根基，適度壓低的長(zhǎng)端利率，也有利于REITs的市場(chǎng)發(fā)展。我們相信，受疫情影響較小，出租率和租金水平相對(duì)穩(wěn)定，很少出現(xiàn)大修等資本開支，加之不存在到期日的特征，預(yù)計(jì)將使得產(chǎn)權(quán)類REITs 在中長(zhǎng)期而言更受市場(chǎng)歡迎。具體而言，我們重點(diǎn)推薦具備規(guī)模效應(yīng)的品牌物流倉(cāng)儲(chǔ)REITs，地段優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs 和核心城市的保租房龍頭股REITs。當(dāng)然，經(jīng)營(yíng)權(quán)類reits 也值得從基本面出發(fā)，精選收益可靠的品種。

 

數(shù)據(jù)推薦

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