物業(yè)管理概念股公司的應收款,可以視為增長質量的一個風向標。我們預計,2022年中報物業(yè)管理企業(yè)可能存在應收款規(guī)模增加和部分壞賬計提的壓力,但整體而言規(guī)�？煽�。如果企業(yè)的應收款科目絕對規(guī)模開始下降,可能是企業(yè)增長質量提升的標志。 

 

    物業(yè)管理企業(yè)的應收款存在多種來源。物業(yè)管理企業(yè)應收款包括貿易應收款、其他應收款、預付款項及預付稅項等。其中貿易應收款主要來自于按包干制進行管理的物業(yè)管理服務及增值服務等業(yè)務過程。針對關聯(lián)方的貿易應收款,則可能還另外包含空置費、代付物業(yè)費等。市場比較關注城市服務龍頭股和其他對公業(yè)務可能產生的應收款。其他應收款則通常來自于招投標押金、代付業(yè)主能源費、其他押金等。針對關聯(lián)方的其他應收款,則可能又包含車位代理業(yè)務的押金等。預付款項,通常來自于向供貨商支付的業(yè)務保證金以及預付款項,但對于部分有收并購的公司,可能也包括為潛在企業(yè)合并支付的股權保證金。 

 

    2022 年中報應收款壓力可能進一步提升。2021 年,樣本企業(yè)應收款占營收的比重是37%,這較之歷史平均水平已經明顯提升,我們預計2022 年中報的應收款規(guī)�？赡苓M一步提升。其一是,物業(yè)管理費通常在下半年集中收繳,每年中期的收繳率本身相較年末低一些。其二是,今年上半年受到疫情封控影響,物業(yè)費收繳工作更為困難,我們預計疫情導致物業(yè)費平均收繳率下降2-3 個百分點左右,但這部分欠繳物業(yè)費可能在下半年追繳。其三是,部分開發(fā)商資金緊張、政府財政壓力增加,也可能導致上半年的應收款增加。 

 

    可能出現(xiàn)新的減值壓力,但整體可控。面對當前趨嚴的地產及關聯(lián)企業(yè)審計環(huán)境,以及部分企業(yè)確實與資金緊張開發(fā)商有應收款往來的現(xiàn)實,部分物管企業(yè)確實具備計提減值的可能。我們認為,整體減值壓力可控,一方面是由于在貿易應收款中,大多數(shù)企業(yè)的應收款是第三方款項,我們統(tǒng)計的樣本企業(yè)2021 年貿易應收款中第三方占比為68%。另一方面,則是物業(yè)管理企業(yè)賬期普遍較短,我們統(tǒng)計的樣本企業(yè)平均只有12%的貿易應收款在一年以上。當然,在其他應收款中,可能也確實存在一定的計提壞賬可能,我們統(tǒng)計的樣本企業(yè)中2021 年其他應收款占整體應收款的32%,整體規(guī)模不大。 

 

    公司發(fā)展日益獨立的時期,也是國企龍頭競爭優(yōu)勢擴大的時期。2022 年上半年所暴露的,部分物業(yè)服務企業(yè)在人員、戰(zhàn)略、財務等諸多領域不獨立的問題,在房企出險的背景下成為壓垮板塊估值的關鍵。但我們認為,物管行業(yè)發(fā)展空間廣闊,龍頭公司業(yè)績有望高速增長,疫情中消費者對好物業(yè)服務公司品牌認可進一步提升,并購市場也將從極寒逐漸轉暖。國企具備諸多長期比較優(yōu)勢。民企如能嚴守業(yè)務獨立性,亦有廣闊發(fā)展空間。 

 

    風險因素:部分物管企業(yè)出現(xiàn)較大規(guī)模計提減值的風險;部分物管龍頭股企業(yè)在中報由于疫情影響,收入和利潤不及預期的風險;部分物管企業(yè)不能保證獨立性的風險。 

 

    投資建議。過去兩年,在狂飆突進中的物業(yè)管理公司的確存在一定發(fā)展隱患,應收款增長的問題,其背后既有缺乏應收款管理經驗等業(yè)務能力的問題,也有并購過程中審慎程度不足的問題,還有關聯(lián)方占款的問題。我們相信,2022 年中期之后,物管企業(yè)應收款的絕對規(guī)模和相對占比將迎來拐點,物管企業(yè)龍頭股的盈利增長質量將開始恢復。我們推薦華潤萬象生活、保利物業(yè)、招商積余、綠城服務、中海物業(yè)和碧桂園服務。

 

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