百?gòu)?qiáng)房企銷售：環(huán) 比大幅回升，同比分化明顯。2022 年1-6月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售金額為34771.50 億元，同比下降了50.6%，較上月跌幅收窄2.1pct，仍延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。百?gòu)?qiáng)房企單月銷售金額為8375.90 億元，同比下降42.5%，跌幅收窄17.3pct，環(huán)比上升61.3%。

 

    6 月疫情影響基本消退，此前受疫情影響較為嚴(yán)重的華東區(qū)域銷售逐步恢復(fù)正常，疊加各地政策力度加大，同比跌幅收窄，環(huán)比方面相較2020 年和2021 年6 月環(huán)比增速33%和17%來(lái)看，剔除季節(jié)因素6 月環(huán)比回暖仍較為明顯。TOP10 和TOP20 累計(jì)入榜門檻同比跌幅收窄。6 月百?gòu)?qiáng)房企TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100 累計(jì)全口徑銷售金額入榜門檻分別為1210.00 /850.40 /437.60/216.00 /66.50 億元，同比下降48.2%/30.2%/42.3%/38.3%/46.9%，TOP5、TOP10 和TOP20 入榜門檻同比跌幅分別收窄1.1pct、3.8pct和0.6pct，權(quán)益口徑來(lái)看，TOP5 入榜門檻同比跌幅大幅收窄3.6pct，整體來(lái)看TOP20房企表現(xiàn)整體更優(yōu)。TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100 房企概念股占百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)權(quán)益銷售金額比例為27.7%/13.1%/16.7%/25.2%/17.3%，分別變動(dòng)-0.17/0.64/0.41/-0.

 

    83/-0.05pct，TOP6-10 和TOP11-20 占比提升，TOP20 整體集中度進(jìn)一步提高。全口徑銷售金額TOP40 房企中，民企平均環(huán)比增速94.6%，國(guó)企79.48%，民企平均同比增速-34.71%，國(guó)企平均同比增速5.35%；受到部分民企強(qiáng)勢(shì)回暖，民企整體環(huán)比增速超過(guò)國(guó)企，但同比來(lái)看國(guó)企平均當(dāng)月降幅較民企降幅明顯收窄。弱復(fù)蘇下，供給端差異帶動(dòng)銷售分化明顯。6 月百?gòu)?qiáng)房企銷售具體來(lái)看具有以下特點(diǎn)：1）國(guó)企平均單月同比增速-5%，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等房企同比轉(zhuǎn)正；2）民企平均單月同比34.7%，除個(gè)別房企同比轉(zhuǎn)正外，較多房企同比跌幅仍在20%左右，而出險(xiǎn)房企同比跌幅仍保持在50%以上，例如融創(chuàng)中國(guó)同比跌幅82.37%、世茂集團(tuán)69.3%、中梁控股63.54%。國(guó)企和民企之間產(chǎn)生了較大分化，我們認(rèn)為分化產(chǎn)生的主要原因來(lái)自于：1）供給端分化：

 

    去年行業(yè)流動(dòng)性收緊、資金壓力加劇以來(lái)，大部分民企停止拿地，而經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、資金壓力較小的國(guó)企則保持拿地拓展。2）弱復(fù)蘇下加劇供給端分化作用：當(dāng)前行業(yè)處在銷售邊際改善的弱復(fù)蘇階段，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)區(qū)域的銷售復(fù)蘇節(jié)奏加快，去年以來(lái)能持續(xù)在土地市場(chǎng)補(bǔ)貨的國(guó)企央企，特別是在集中供地的熱點(diǎn)城市中保持拿地，憑借足夠的貨值儲(chǔ)備，在市場(chǎng)復(fù)蘇的階段能夠快速在熱點(diǎn)區(qū)域推貨，加速去化占據(jù)市場(chǎng)份額，提高市場(chǎng)占有率，而去年以來(lái)拿地較少的民企，當(dāng)前市場(chǎng)弱復(fù)蘇過(guò)程中，貨值儲(chǔ)備不足或質(zhì)量、熱度不高，較難在弱復(fù)蘇階段實(shí)現(xiàn)銷售的快速提振。

 

    融資：融資規(guī)模與上月持平，平均期限有所延長(zhǎng)。整體來(lái)看，民企由于資金鏈緊張、現(xiàn)金流循環(huán)受阻等原因，拿地能力及拿地意愿快速下降，去年二三輪及今年第一輪集中供地中均以國(guó)央企及地方城投為主，民企拿地較少。在當(dāng)前民企持續(xù)暴雷，融資環(huán)境逐步惡化的情況下，民企減少拿地支出已成必然選擇，這會(huì)導(dǎo)致后續(xù)在市場(chǎng)逐步恢復(fù)的情況下，民企產(chǎn)能暫時(shí)喪失或永久喪失，民企縮表已是大勢(shì)所趨，疊加市場(chǎng)對(duì)民企信心仍在下降，后續(xù)民企銷售同比跌幅仍會(huì)持續(xù)擴(kuò)大，而國(guó)/央企銷售同比跌幅逐漸收窄。房企境外債發(fā)行環(huán)比微增，境內(nèi)債發(fā)行微降，整體發(fā)行情況較上月變化不大。2022 年6 月房企境內(nèi)外融資548 億元，同比下降57.7%，環(huán)比下降2.5%，同比降幅擴(kuò)大，環(huán)比與上月持平。其中境內(nèi)債發(fā)行444.5 億元，同比下降27.5%，境外債發(fā)行103.6 億元，同比下降85%，境外債發(fā)行規(guī)模較上月環(huán)比微漲。境內(nèi)債方面，中票和證監(jiān)會(huì)ABS 發(fā)行增加，公司債和短融、超短融概念股等發(fā)行量均下降。境內(nèi)外債券發(fā)行期限延長(zhǎng)，平均利率上升，6月境內(nèi)債平均期限5.12 年，環(huán)比上升1.06 年，平均利率3.4%，環(huán)比上升24bp。境外債平均期限2.07 年，環(huán)比上升0.13 年，平均利率8%，環(huán)比上升21bp。境內(nèi)債方面本月主要受到中票發(fā)行增加，整體平均期限上升明顯，境外債方面主要受到新湖中寶和中南建設(shè)兩筆票面利率11%和12%影響整體平均利率上升，萬(wàn)科香港成功發(fā)行5.1 億元中期票據(jù)，票面利率3.55%，為本月房企發(fā)行境外債中票面利率最低。6 月有13 家上市房企評(píng)級(jí)被下調(diào)，5 筆境外債發(fā)生實(shí)質(zhì)違約，違約本金合計(jì)7.24 億美元，3 筆境內(nèi)債未按時(shí)兌付本金，3 筆觸發(fā)交叉違約，合計(jì)本金21.67 億元，整體違約情況較上月有好轉(zhuǎn)。

 

    成交持續(xù)邊際回暖，下半年關(guān)注供給分化。近期新房及二手房成交數(shù)據(jù)邊際上持續(xù)回暖，6 月30 大中城商品房成交面積環(huán)比上升81%，同比下跌7.5%，跌幅大幅收窄40.8pct，包括廣州、青島、蘇州、佛山等城市成交同比已經(jīng)回正，一方面這些城市在6 月份存在集中網(wǎng)簽的影響，導(dǎo)致數(shù)據(jù)上的波動(dòng)較大，另一方面部分保障性住房和安置房的成交也帶動(dòng)了成交數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)暖，剔除這兩部分的影響，市場(chǎng)銷售真實(shí)回暖的情況仍處于邊際改善的狀況，難言全面復(fù)蘇，居民對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)概念股預(yù)期依然偏弱，整體市場(chǎng)仍未有明顯起色，銷售回暖情況仍待繼續(xù)觀察。板塊方面，我們認(rèn)為當(dāng)前行業(yè)基本面的底部或已過(guò)去，目前正處于邊際修復(fù)的狀態(tài)，下半年仍需要更大力度的政策來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，下半年供給壓力將成為民企的核心問(wèn)題，能夠持續(xù)在土地市場(chǎng)補(bǔ)貨的國(guó)企央企，有望在市場(chǎng)復(fù)蘇的階段，加速去化，占據(jù)市場(chǎng)份額，提高市場(chǎng)占有率。因此我們建議重點(diǎn)關(guān)注大型國(guó)企央企如保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商蛇口、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地，考慮到再融資放開的可能性，建議重點(diǎn)關(guān)注南山控股和華發(fā)股份。

 

    風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：政策放松進(jìn)度不及預(yù)期，房地產(chǎn)稅概念股、預(yù)售資金政策調(diào)控超預(yù)期。

 

    市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預(yù)期。

 

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