這是十年一次的研究機(jī)會(huì)。我們關(guān)注到2010-2020 年住房概念股自有率略有下降，但仍高于美國和歐盟的水平。住房自有率較低的區(qū)域仍有房地產(chǎn)市場需求增長的廣闊空間，但區(qū)域房價(jià)偏高的問題也值得關(guān)注。二手房市場重要性持續(xù)提升，2020 年已有超過10%的家庭居住在二手房中。

 

    十年一次的研究機(jī)會(huì)。人口普查長卷為我們提供了研究我國住房概念股自有率，保障性住房發(fā)展水平等涉及存量住房狀況難得的機(jī)會(huì)。盡管按人查房的調(diào)查方式在精確度上不及按房查房，但相對住房自有率來說，仍然有參考價(jià)值。本篇報(bào)告主要分析我國存量房屋的來源結(jié)構(gòu)，從住房自有率、保障性住房龍頭股覆蓋率和二手房市場三個(gè)維度透視我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場。

 

    住房自有率略有下降，自有商品房占比顯著提升。2020 年，我國住房自有率為73.0%，較之2010 年74.9%的水平小幅下降。自有商品房率（含二手）則大幅上升14.8 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到59.8%，而居住在原公有住房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房的家庭占比則顯著下降。更多居民住進(jìn)商品房，不僅意味著全社會(huì)平均住房條件的提升，更意味著更多居民擁有完整產(chǎn)權(quán)，可供處置的不動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)前，我國住房自有率仍然明顯高于美國和歐盟的水平。

 

    住房自有率的區(qū)域差異暗示房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域潛力差異。2020 年，黑龍江、河南和河北的住房自有率最高，西藏、廣東和北京的住房自有率最低。2000 至2020 年，廣東、浙江、福建的住房自有率下降最快，天津、江西和湖南的住房自有率上升最快。高住房自有率以及住房自有率下降較快的區(qū)域，可能存在房價(jià)上漲壓力，但房地產(chǎn)市場消化供給的潛力也可能最大。低住房自有率，及住房自有率上升較快的區(qū)域，一般房價(jià)負(fù)擔(dān)低，但房地產(chǎn)市場供給長期偏大的可能性也較大。

 

    保障性住房建設(shè)持續(xù)提速，保障性租賃住房需求廣闊。2020 年，我國保障性住房概念股覆蓋率7.2%，較2000 年提升了1.2 個(gè)百分點(diǎn)。其中，租賃用保障房的占比提升，而產(chǎn)權(quán)類保障性住房則發(fā)展相對慢一些。在大量人口流入的城市和區(qū)域，新市民和年輕人缺乏高質(zhì)量的租賃用房。我們相信未來保障性租賃概念股住房有廣闊發(fā)展空間。

 

    二手房市場概念股重要性持續(xù)提升。2010-2020 年，居住于二手房中的家庭，占比從4.6%上升到10.1%。全國范圍來看，吉林, 黑龍江, 遼寧，上海的二手房占房屋來源占比最高，分別達(dá)到22.6%、22.2%、20.0%和19.3%。我們相信，關(guān)于房屋換手交易龍頭股的成交效率和安全，也將成為政策新的關(guān)注點(diǎn)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)因素：問卷調(diào)查的方式已經(jīng)是我們所能取得的最好的數(shù)據(jù)來源，但仍可能存在和實(shí)際情況的偏差。

 

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