投資要點(diǎn)：

 

    　　行業(yè)政策：二線城市加大限購放寬力度，多城推房票安置龍頭股去庫存6 月，三限放松政策力度有所放緩，落戶放寬和房票安置政策成為補(bǔ)充。三限放松方面，一二線城市依舊圍繞限購松綁發(fā)力，限貸方面放寬力度仍然不大，僅鄭州降低二套房首付，我們認(rèn)為雖然城市在限購放松上還有空間，但從政策效果和政策空間來看，二線城市可能會(huì)更多轉(zhuǎn)向放寬限貸。落戶放松方面，上海、杭州等核心城市較為罕見地明顯放寬人才落戶門檻，主要目標(biāo)在于吸納人才，短期內(nèi)也會(huì)增加市場購房基數(shù)。房票安置方面，出臺(tái)政策的城市目標(biāo)在于以此去庫存和活市場，但是最終的效果如何還待觀察。

 

    　　住宅市場：成交熱度回升明顯，住房供應(yīng)仍然不足從我們監(jiān)測的40 城數(shù)據(jù)來看，6 月全國商品住宅銷售面積為2293.1 萬平米，同比下行22.7%，環(huán)比上行58.1%，各能級(jí)城市市場熱度相比5 月再次攀升。

 

    　　對(duì)于下半年，我們認(rèn)為銷售情況會(huì)出現(xiàn)不斷好轉(zhuǎn)，尤其是到四季度會(huì)有較為明顯的改善，但是對(duì)于市場恢復(fù)力度會(huì)有相應(yīng)的制約，主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：第一，住房供應(yīng)增長的限制。雖然上半年政府始終鼓勵(lì)房企正常開展融資活動(dòng)，但是民營企業(yè)融資難度依然較高，再加上銷售額恢復(fù)情況較為緩慢，短期內(nèi)住房供應(yīng)難以明顯回升，三季度同樣如此，房企預(yù)期仍處于資金缺乏的階段，住房供應(yīng)增長預(yù)計(jì)恢復(fù)力度有限。第二，購房需求面臨購買力不足的問題。居民的購買力一方面靠自身的財(cái)富積累，另一方面靠央行向市場投放流動(dòng)性，但是我們看到這一輪政策，針對(duì)限貸放松的措施并沒有明顯放開，核心城市依然有繼續(xù)放寬的下限，除此之外，貨幣政策保持中性，并未投放流動(dòng)性，所以僅依靠居民自身的財(cái)富積累對(duì)住房市場的成交影響有限。

 

    　　土地市場：6 月成交熱度環(huán)比回升，后續(xù)走勢將保持低位2022 年6 月，億翰智庫監(jiān)測城市住宅用地供應(yīng)建筑面積11427.1 萬平米，同比下降32%；成交總建筑面積為9906.7 萬平米，同比下降45%，環(huán)比上升47%。

 

    　　自2021 年第三批集中供地以來，供應(yīng)縮量、規(guī)則松綁成為了各城市集中供地的主要特征，2022 年表現(xiàn)的更為明顯，如天津這類樓市基本面恢復(fù)趨勢較弱的城市，推地策略傾向于“貴精不貴多”，用優(yōu)質(zhì)地塊提高企業(yè)的參與意愿。展望下半年，土地市場能否回暖更多取決于銷售端恢復(fù)狀況，從6 月樓市恢復(fù)情況來看，環(huán)比漲幅明顯，同比降幅亦有收窄現(xiàn)象，若下半年保持回升態(tài)勢，那么以蘇州、南京為例的庫存較低且樓市基本面較好的城市土拍市場或會(huì)恢復(fù)一定熱度，但若下半年回升態(tài)勢難以保持，企業(yè)或仍將保持審慎拿地的態(tài)度。

 

    　　企業(yè)表現(xiàn)：高信用房企龍頭股銷售回升明顯，民企風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步釋放投資方面，受土地供應(yīng)增加影響，6 月TOP100 房企權(quán)益拿地金額環(huán)比大增80.3%，為2022 年以來單月拿地金額新高。但市場熱度無明顯提高，平均溢價(jià)率4.47%，拿地仍以國央企為主。銷售方面，6 月房企銷售同環(huán)比數(shù)據(jù)均好轉(zhuǎn)，單月TOP200 房企總銷售額環(huán)比上升53.8%，同比下降43.4%，但降幅較5 月明顯收窄，成交具有結(jié)構(gòu)性差異，高信用房企優(yōu)勢明顯。融資方面，2022 年上半年房企融資規(guī)模顯著降低，民企境內(nèi)債融資概念股持續(xù)低迷，海外債風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)演化，由于6、7 月償債高峰，部分房企面臨艱難時(shí)刻。

 

    　　資本市場方面，受益于大盤回升和銷售局部回暖，房企股概念股價(jià)出現(xiàn)一定回升，但可持續(xù)性有待觀察。

 

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