周度觀點(diǎn)：

 

    統(tǒng)計(jì)局公布上半年行業(yè)數(shù)據(jù)：7 月15 日，統(tǒng)計(jì)局公布前6 個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降5.4%；商品房概念股銷售面積和銷售額分別同比下降22.2%和28.9%，到位資金同比下降25.3%。6 月單月開發(fā)投資環(huán)比增長(zhǎng)24.7%；商品房銷售面積和銷售額分別環(huán)比增長(zhǎng)65.8%和68.2%；到位資金環(huán)比增長(zhǎng)38.4%。

 

    房地產(chǎn)6 月單月數(shù)據(jù)整體呈現(xiàn)環(huán)比加速改善的趨勢(shì)；短期積壓的供給集中釋放，疊加因城施策放松的共同驅(qū)動(dòng)下，銷售環(huán)比改善最為顯著。我們認(rèn)為，盡管5、6 月環(huán)比持續(xù)改善，但由于1-4 月基數(shù)較低，前六個(gè)月房地產(chǎn)累計(jì)投資降幅持續(xù)擴(kuò)大，供給端制約下，中長(zhǎng)期復(fù)蘇壓力仍存。

 

    三地結(jié)束二輪集中供地：（1）7 月14 日，長(zhǎng)沙第二批集中供地落幕，17 宗涉宅地塊中成交14 宗，其中2 宗溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率為2.48%。（2）7 月14 日，成都第二輪集中供地收官，53 宗含宅用地中2 宗流拍，35 宗底價(jià)成交，18 宗溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率5.25%。（3）7 月13 日，南京第二批集中供地結(jié)束，44 宗涉宅用地成交42 宗，流拍率降至5%；其中，5 幅觸頂成交，6 幅溢價(jià)成交，31 幅底價(jià)成交。

 

    截至7 月15 日，13 個(gè)城市已完成二輪集中供地，6 個(gè)城市發(fā)布了掛牌公告，3 個(gè)城市未掛牌。從本周結(jié)束的三個(gè)城市來(lái)看，區(qū)域土拍熱度分化依舊明顯，區(qū)位優(yōu)越、去化有保障的中心城區(qū)版塊熱度較高；此外，流動(dòng)性壓力下，央國(guó)企仍為拿地主力。

 

    我們認(rèn)為，銷售雖已觸底回升，但拿地開工少，傳導(dǎo)到施工加速下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資滯后下行仍未結(jié)束，寬松的政策環(huán)境與結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的市場(chǎng)環(huán)境將持續(xù)驅(qū)動(dòng)行情演繹。我們持續(xù)三條主線：1）受益于民企出清后競(jìng)爭(zhēng)格局改善的地方國(guó)企：浦東金橋；2）中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)質(zhì)量持續(xù)改善的全國(guó)性龍頭：保利發(fā)展、萬(wàn)科A、綠城中國(guó)；3）高評(píng)級(jí)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)民企：濱江集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)。

 

    行業(yè)跟蹤

 

    銷售回顧（07.09-07.15）：重點(diǎn)監(jiān)測(cè)33 城合計(jì)成交面積308.8 萬(wàn)┫，環(huán)比上周下降3.6%；2022 年累計(jì)成交9045.0 萬(wàn)┫，累計(jì)同比下降41.1%。其中，一線城市成交70.0 萬(wàn)┫，環(huán)比上周下降3.9%，2022 年累計(jì)成交1632.0 萬(wàn)┫，累計(jì)同比下降32.6%；二線城市成交162.3 萬(wàn)┫，環(huán)比上周增長(zhǎng)2.7%，2022 年累計(jì)成交4621.0萬(wàn)┫，累計(jì)同比下降32.5%；三線城市成交76.5 萬(wàn)┫，環(huán)比上周下降14.7%，2022 年累計(jì)成交2792.0 萬(wàn)┫，累計(jì)同比下降54.2%。

 

    土地供應(yīng)（07.04-07.10）：百城土地宅地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積473 萬(wàn)┫，2022 年累計(jì)供應(yīng)規(guī)劃建面26314 萬(wàn)┫，累計(jì)同比下降47.4%，供求比1.42。

 

    在土地龍頭股掛牌價(jià)格方面，百城供應(yīng)土地掛牌樓面均價(jià)9182 元/┫，近四周平均掛牌均價(jià)6948 元/┫，環(huán)比增長(zhǎng)3.0%，同比增長(zhǎng)71.0%。

 

    土地龍頭股成交（07.04-07.10）：百城土地住宅用地成交規(guī)劃建筑面積392 萬(wàn)方，2022年累計(jì)成交18570 萬(wàn)┫，累計(jì)同比下降58.2%。

 

    土地龍頭股成交樓面價(jià)及溢價(jià)率方面，百城住宅用地平均成交樓面價(jià)為4483 元/┫，環(huán)比下降7.0%，同比增長(zhǎng)2.2%，整體溢價(jià)率為3.0%，2022 年平均樓面價(jià)5763 元/┫，同比下降0.2%，溢價(jià)率3.9%，較去年同期下降14.1 個(gè)百分點(diǎn)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示事件：融資環(huán)境超預(yù)期收緊；調(diào)控政策超預(yù)期收緊。

 

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