六月銷售明顯好轉(zhuǎn)，但七月上旬明顯反復(fù)。開發(fā)投資熱情低落，且一時(shí)難以恢復(fù)。我們預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)概念股還存在較大的下行壓力。我們緊密觀測(cè)政策變化，期待政策扭轉(zhuǎn)基本面下行局面。在諸多不確定性之下，高信用和高能力企業(yè)的市占率提升趨勢(shì)仍然明確。

 

    　　 6 月銷售明顯好轉(zhuǎn)，但7 月上旬有明顯反復(fù)。2022 年6 月，商品房概念股銷售額單月同比下降20.8%，銷售面積單月同比下降18.3%，銷售降幅明顯好轉(zhuǎn)。2022 年上半年銷售額、銷售面積累計(jì)下降28.9%、22.2%，均較前五月有所收斂。6 月局部疫情得到有效管控，按揭利率大幅下降（103 城首套房貸利率從 4.91%下降到4.42%），部分二線城市持續(xù)放松限購，均有效支撐需求釋放。不過，2022年7 月，房地產(chǎn)概念股交易明顯走弱，對(duì)交付的顧慮，疫情的反復(fù)，和企業(yè)推貨階段性不足，都說明復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不牢固。7 月上半月，30 個(gè)大城市日均成交規(guī)模環(huán)比下降39%，日均成交相當(dāng)于2021 年7 月的62%。我們認(rèn)為，如果沒有進(jìn)一步的防風(fēng)險(xiǎn)政策，市場(chǎng)龍頭股匯復(fù)蘇勢(shì)頭可能逆轉(zhuǎn)。積極因素則是，全國房?jī)r(jià)仍十分穩(wěn)定，政策可動(dòng)用空間仍然巨大——我們認(rèn)為在政策積極有為的情況下，并無必要下調(diào)行業(yè)全年的開發(fā)投資（下降3%）和銷售額增長(zhǎng)預(yù)測(cè)（下降14%）。

 

    　　 投資一時(shí)難以恢復(fù)，開發(fā)熱情持續(xù)低落。2022 年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降5.4%，累計(jì)降幅進(jìn)一步擴(kuò)大；新開工和竣工面積同比分別下降34.4%和21.5%，降幅絕對(duì)值再創(chuàng)新高。即便銷售復(fù)蘇持續(xù)，由于融資性現(xiàn)金流流入不暢，企業(yè)需要凈償還債務(wù)，企業(yè)投資熱情的恢復(fù)預(yù)計(jì)也不會(huì)如歷史周期一般迅速。更何況銷售本身也有不確定性。我們預(yù)計(jì)，即便高信用企業(yè)的投資也會(huì)比較謹(jǐn)慎。

 

    　　 土地市場(chǎng)存在較大下行壓力。未來一段時(shí)間的土地市場(chǎng)，預(yù)計(jì)將和2019-2021年上半年的土地市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比。2022 年上半年，國有土地使用權(quán)出讓收入23622 億元，同比下降31%。國家統(tǒng)計(jì)局披露的土地購置面積和土地成交價(jià)款，則分別同比下降48%和46%。自下而上匯總的百城土地成交總價(jià)，2022 年上半年同比下降了56%。我們認(rèn)為，財(cái)政實(shí)收口徑好于土地成交總價(jià)口徑的原因，是2022 年上半年還有一部分2021 年所出讓土地的地價(jià)款入庫。我們認(rèn)為，2022年下半年土地出讓金下降壓力更加顯著，地方財(cái)政收支矛盾更為尖銳，預(yù)計(jì)地方所供給土地質(zhì)量有望更高。

 

    　　 期待政策扭轉(zhuǎn)基本面下行。我們認(rèn)為，對(duì)資本市場(chǎng)而言，政策拐點(diǎn)的意義已經(jīng)不如觀察政策實(shí)際的行動(dòng)。目前亟需政策發(fā)力防風(fēng)險(xiǎn)，以免地產(chǎn)市場(chǎng)的局部風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。而政策本身，也確實(shí)保有巨大的發(fā)力空間。我們建議緊密觀察包括按揭貸款首付、利率，預(yù)售監(jiān)管政策，交易稅費(fèi)，限價(jià)限貸，交付保障等方面的政策變化。

 

    　　 風(fēng)險(xiǎn)因素：企業(yè)銷售可能在多重因素之下繼續(xù)下行，復(fù)蘇難以兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。信用龍頭股匯風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延，一些企業(yè)公開市場(chǎng)還款風(fēng)險(xiǎn)。

 

    　　 投資建議：市場(chǎng)復(fù)蘇的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，開發(fā)投資的熱情難以短期恢復(fù)，信用問題也并未完全解決。但在不確定性中，也蘊(yùn)含著確定性。部分高信用高運(yùn)營能力兼?zhèn)涞钠髽I(yè)，預(yù)計(jì)將取得未來更大的市場(chǎng)份額和更高的盈利能力。我們推薦保利發(fā)展，萬科A、綠城中國、濱江集團(tuán)龍頭股匯、華潤置地、金地集團(tuán)等。

 

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