投資要點

 

    本周（2022.7.9-2022.7.15，下同）：房地產(chǎn)龍頭股板塊（SW）漲跌幅-6.07%，同期滬深300、萬得全A 指數(shù)漲跌幅分別為-4.07%，-3.00%，超額收益分別為-2.00%、-3.07%。

 

    房地產(chǎn)基本面與高頻數(shù)據(jù)：（1）房產(chǎn)市場龍頭股：本周60 城新房成交面積361.5萬平，環(huán)比-6.4%，同比-44.1%；2022 年7 月1 日-7 月15 日累計成交817.0 萬平，同比-45.1%；2022 年累計成交10980.6 萬平，同比-43.6%。

 

    20 城二手房成交面積163.9 萬平，環(huán)比+8.4%，同比-1.42%；2022 年7月1 日-7 月15 日累計成交341.0 萬平，同比-7.86%；2022 年累計成交3260.9 萬平，同比-36.3%。16 城新房累計庫存10147.6 萬平，環(huán)比+1.3%，同比+9.0%。16 城新房去化周期為12.9 個月，環(huán)比變動+0.1 個月，同比變動+5.2 個月。一線、二線、三四線城市去化周期分別為11.4 個月、12.8 個月、29.4 個月，環(huán)比分別變動-0.1 個月、+0.2 個月、+1.0 個月。

 

    （2）土地市場：2022 年7 月11 日-2022 年7 月17 日，百城供應(yīng)土地數(shù)量環(huán)比-9.1%，同比-47.6%；供應(yīng)土地建筑面積環(huán)比-1.5%，同比-54.6%。

 

    百城土地成交建筑面積環(huán)比-10.5%，同比-56.8%；成交樓面價環(huán)比-2.0%、同比-33.0%；土地溢價率環(huán)比+0.7pct，同比-6.0pct。

 

    重點政策：國家統(tǒng)計局發(fā)布1-6 月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)。1-6 月商品房銷售面積、銷售額累計同比降幅2022 年首次收窄，6 月環(huán)比增長超65%。1-6月商品房概念股銷售面積和銷售額累計同比降幅均出現(xiàn)2022 年以來首次收窄，表明房地產(chǎn)市場處于轉(zhuǎn)暖階段。6 月商品房銷售面積和銷售額環(huán)比增長均超65%，增速均較5 月擴(kuò)約40pct，同比分別下降18.3%、20.8%，單月降幅較上月分別收窄13.5、16.9pct，商品住宅銷售面積環(huán)比增長超65%，市場邊際持續(xù)改善。地方政策方面，本周多地發(fā)布預(yù)售資金監(jiān)管政策。深圳市龍崗區(qū)人民政府指出加強(qiáng)房地產(chǎn)在售項目預(yù)售資金監(jiān)管，排查項目風(fēng)險隱患；7 月14 日西安市住建局明確商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管；商品房項目完成主體結(jié)構(gòu)驗收前，累計使用重點監(jiān)管資金不得超過總額的50%。“停貸潮”事件意味著更大的政策優(yōu)化空間，或會促使各地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，利于購房者信心回復(fù)。

 

    周觀點：政策已處發(fā)酵階段，仍有優(yōu)化空間，地產(chǎn)反彈基礎(chǔ)不斷成熟。

 

    2022 年上半年超180 城優(yōu)化房地產(chǎn)政策，政策出臺頻次近500 次，一線開啟結(jié)構(gòu)性放松，二三四線放松持續(xù)加碼。6 月銷售額同比降幅收窄，環(huán)比增長超60%，優(yōu)于近年6 月歷史同期表現(xiàn)，回暖復(fù)蘇信號較明確。

 

    貝殼統(tǒng)計的6 月全國首套房貸平均利率4.42%，環(huán)比下降49 個BP，是2014 年以來最快的幾次下降之一。近日停貸事件意味著更大政策優(yōu)化空間，隨著供需兩端政策加碼放松，居民購房信心逐漸回復(fù)，未來2-3個月銷售或?qū)⑹荲 型回暖。中長期看，隨著風(fēng)險房企收縮，更多資源概念股整合機(jī)會和購買力向高信用頭部公司集聚。建議關(guān)注：1）房地產(chǎn)開發(fā)：保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口、金地集團(tuán)；2）物業(yè)管理：新大正、招商積余、南都物業(yè)；3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)：我愛我家。

 

    風(fēng)險提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期；行業(yè)概念股信用風(fēng)險持續(xù)蔓延,流動性惡化超預(yù)期；疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期。

 

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