板塊持續(xù)回調(diào)：上 周東北地產(chǎn)H 股物業(yè)龍頭股指數(shù)收于4566.28 點(diǎn)，累計(jì)下跌18.59%；同期恒生指數(shù)累計(jì)下跌6.57%，恒生綜指累計(jì)下跌6.51%；上周東北地產(chǎn)物業(yè)A 股指數(shù)收于1358.41 點(diǎn)，累計(jì)下跌4.82%，同期滬深300下跌4.07%，上證綜指累計(jì)下跌3.81%。本周板塊內(nèi)漲幅第一為祈福生活服務(wù) (3686.HK)，本周累計(jì)漲幅達(dá)13.41%，其次為時(shí)代環(huán)球集團(tuán)、銀城生活服務(wù)、弘陽服務(wù)、雅居投資控股；跌幅前五則分別為碧桂園服務(wù)、榮萬家、旭輝永升服務(wù)、合景悠活、金科服務(wù)。

 

    上周，保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)龍頭股、寶龍商業(yè)、華潤(rùn)萬象生活、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、新城悅服務(wù)概念股、合景悠活等獲港股通增持，其中世茂服務(wù)增持最多。截至上周，保利物業(yè)/中海物業(yè)/綠城服務(wù)/碧桂園服務(wù)/旭輝永升服務(wù)/寶龍商業(yè)/金科服務(wù)/華潤(rùn)萬象生活/世茂服務(wù)港股通持股比例分別為63.74%/14.67%/8.14%/8.80%/11.65%/9.08%/13.42%/1.79%/11.95%。其中，世茂服務(wù)周內(nèi)獲最多增持（+0.83%)。

 

    公司動(dòng)態(tài)：旭輝永升服務(wù)于公開市場(chǎng)回購(gòu)股份；金科服務(wù)于關(guān)聯(lián)方收購(gòu)第二批托兒所物業(yè)。

 

    行業(yè)新聞：廈門出臺(tái)住宅物業(yè)服務(wù)“龍頭股紅黑榜”制度；成都出臺(tái)建立完善物業(yè)服務(wù)雙曬機(jī)制。

 

    投資建議：上周，金科服務(wù)與金科集團(tuán)的相關(guān)成員就收購(gòu)總建面5264 平方米的2 項(xiàng)托兒所物業(yè)訂立最終協(xié)議，總代價(jià)為1196 萬元，與相關(guān)第二次指定成員就以租賃形式收購(gòu)總建筑面積為1.59 萬方的5 項(xiàng)托兒所物業(yè)訂立最終協(xié)議，總代價(jià)3418 萬元。以托兒所物業(yè)的2021 年稅前租金收入100 萬元計(jì)算，總對(duì)價(jià)約可覆蓋年收入的46.1 倍。此次收購(gòu)為公司一個(gè)月內(nèi)第二次自關(guān)聯(lián)方收購(gòu)?fù)袃核�物業(yè)，從側(cè)面體現(xiàn)公司對(duì)于幼教、幼托等社區(qū)增值服務(wù)布局的加強(qiáng)，但同時(shí)也存在引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于物企作為關(guān)聯(lián)方融資“工具人”擔(dān)憂的可能性。我們認(rèn)為，中長(zhǎng)期角度，可關(guān)注關(guān)聯(lián)方較為穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)較低的物企，并進(jìn)一步挖掘物企的成長(zhǎng)屬性，可關(guān)注市場(chǎng)化外拓能力較強(qiáng)、社區(qū)增值服務(wù)路徑已清晰、生態(tài)位卡位已完善的頭部物企，建議關(guān)注保利物業(yè)、華潤(rùn)萬象生活、招商積余、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、綠城服務(wù)、新大正。短期角度，可關(guān)注1）估值處于低位、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)下可獲得風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的央企物企，建議關(guān)注保利物業(yè)、中海物業(yè)；2）獨(dú)立經(jīng)營(yíng)實(shí)力較強(qiáng)、成長(zhǎng)性充足，受房地產(chǎn)調(diào)控短期壓制，存在估值修復(fù)機(jī)遇的民企，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、新城悅服務(wù)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：物管費(fèi)提價(jià)受阻；外拓不及預(yù)期；增值服務(wù)拓展不及預(yù)期

 

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