核心觀點：統(tǒng)計局銷售數(shù)據(jù)邊際回暖，行業(yè)基本面恢復(fù)進(jìn)程緩慢

 

    國家統(tǒng)計局發(fā)布1-6 月商品房投資和銷售數(shù)據(jù)，6 月銷售數(shù)據(jù)略有回暖，但投資概念股端數(shù)據(jù)依然承壓。7 月作為傳統(tǒng)銷售淡季，新房和二手房成交量環(huán)比均有所下滑，居民停貸事件的蔓延或?qū)⑹官彿咳后w意愿受到進(jìn)一步壓制，房地產(chǎn)行業(yè)基本面恢復(fù)進(jìn)程緩慢。伴隨下半年房企債概念股償高峰到來，行業(yè)流動性風(fēng)險猶存，我們認(rèn)為短期內(nèi)行業(yè)投資能力較難恢復(fù)，行業(yè)拿地面積、新開工面積或?qū)⒊掷m(xù)承壓。我們預(yù)計后續(xù)將有新的政策組合出臺支持樓市恢復(fù)，行業(yè)增速三季度有望觸底回升，板塊仍具備較好的投資機(jī)會，維持行業(yè)“看好”評級。

 

    政策端：統(tǒng)計局商品房數(shù)據(jù)發(fā)布，發(fā)改委發(fā)文放寬落戶限制中央層面：國家統(tǒng)計局發(fā)布2022 年1-6 月商品房投資和銷售數(shù)據(jù)，2022 年1-6月，全國商品房銷售面積同比下降22.2%，全國房屋新開工面積同比下降34.4%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降5.4%。發(fā)改委印發(fā)“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案，深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的落戶限制。

 

    地方層面：上海明確五個新城政策原則上適用于寶山、金山南北轉(zhuǎn)型地區(qū)。北京頒布新版物業(yè)合同前期物業(yè)服務(wù)龍頭股期限最長不超過兩年。多地優(yōu)化公積金貸款政策，長春公積金提額至最高90 萬。荊州職工夫妻雙方均正常繳存公積金的家庭最高公積金貸款調(diào)至70 萬元。徐州、南寧、福州等地頒布購房補(bǔ)貼計劃。

 

    市場端：單周新房成交量同比下滑，三城完成二批次土拍銷售端：2022 年第28 周，全國64 城商品住宅成交面積379 萬平米，同比下降38%，環(huán)比下降5%；從累計數(shù)值看，年初至今64 城成交面積達(dá)11474 萬平米，累計同比下降38%，一二線城市成交走勢明顯好于三四線城市。全國23 城二手房成交面積為160 萬平米，同比增速4%，前值-4%；年初至今累計成交面積3394萬平米，同比增速-31%，前值-32%。

 

    土地端：2022 年第28 周，全國100 大中城市推出土地規(guī)劃建筑面積1503 萬平方米，成交土地規(guī)劃建筑面積1679 萬平方米，同比下降36%，成交溢價率為2.2%。

 

    南京二批次42 宗地塊最終成交42 幅，11 幅地塊溢價成交，5 幅地塊龍頭股觸及最高限價進(jìn)入搖號，成交金額超過700 億元，其中民企參拍積極性顯著提高，國資平臺拿地不足1/4，釋放了相對積極的市場信號。成都二次土拍55 宗土地成交53 宗，其中11 宗地達(dá)到最高限價，35 宗底價成交，拿地主力軍依然是國企及地方平臺，合計拍得41 宗地。長沙第二批集中供應(yīng)17 宗涉宅用地最終12 宗底價成交，2宗終止，1 宗流拍， 2 宗溢價，拿地仍以央企、國企或國資背景的房企居多。

 

    融資端：國內(nèi)信用債環(huán)比增加，海外債無新增發(fā)行2022 年第28 周，信用債發(fā)行174.9 億元，同比減少17%，環(huán)比增加69%，平均加權(quán)利率3.27%，環(huán)比減少58BPs；海外債持續(xù)無新增發(fā)行狀態(tài)。

 

    風(fēng)險提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金龍頭股風(fēng)險進(jìn)一步加大；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動加劇。

 

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