行業(yè)追蹤（2022.7.17-2022.7.23）

 

    多因素驅(qū)動下70 城商品住宅價格邊際改善

 

    21 年以來70 城新建、二手住宅價格環(huán)比增速均呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑走勢，新建商品住宅龍頭股價格自21 年1 月環(huán)比+0.3%至2021 年5 月達(dá)+0.5%的高點(diǎn)，之后轉(zhuǎn)入下行通道，21 年9 月進(jìn)入負(fù)區(qū)間后降幅不斷擴(kuò)大，22 年4 月后環(huán)比跌幅出現(xiàn)收窄。整體來看，70 大中城市房價表現(xiàn)與成交量具備較強(qiáng)一致性，4 月以來房貸利率下調(diào)、限購限貸放開等寬松政策帶動成交量回升，疊加6 月各地疫情影響減弱，市場熱度傳導(dǎo)至價格端實(shí)現(xiàn)環(huán)比增速邊際改善。

 

    各能級6 月房價均有修復(fù)，三線城市復(fù)蘇緩慢

 

    21 年以來各能級二手房概念股價格增速變化趨勢整體相仿。其中，一線城市價格波動性較強(qiáng)，在回落及復(fù)蘇階段均維持較高斜率；環(huán)比增速于21 年12 月率先轉(zhuǎn)正，22 年后始終保持正增長，展現(xiàn)出良好韌性。二線城市則因城市間基本面差異較大呈現(xiàn)震蕩走勢。三線城市二手房環(huán)比于21 年7 月率先轉(zhuǎn)負(fù)，后價格持續(xù)下行；盡管6 月伴隨成交回暖降幅有所收窄，但受制于較弱城市基本面及7 月極端事件對市場信心的影響，我們預(yù)計短期內(nèi)三四線城市房價下行壓力仍將延續(xù)。

 

    46 城二手房價低于21 年初，一線城市累計漲幅領(lǐng)先6 月疫后強(qiáng)需求支撐下一線城市新房價格全線上漲。二線城市及省會城市持續(xù)分化，如成都等熱點(diǎn)城市得益于近期地方政府多項需求側(cè)優(yōu)化政策，市場熱度提振明顯；如哈爾濱、長春等北方城市受人口及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素持續(xù)影響，環(huán)比下滑顯著。三線城市整體復(fù)蘇進(jìn)度緩慢，多數(shù)房價仍處探底過程。對比21 年1 月二手房價格，22 城當(dāng)前二手房價高于21 年初水平，46 城低于21 年初水平，房價調(diào)控政策效果明顯；其中，北京、成都、�？�、上海、廣州、杭州累計漲幅領(lǐng)先；牡丹江、哈爾濱、安慶累計跌幅領(lǐng)先。

 

    整體來看，一線核心城市概念股及具備人才、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的強(qiáng)二線城市房價復(fù)蘇力度走強(qiáng)，未來有望憑借都市圈虹吸效應(yīng)維持較高市場關(guān)注度，房價預(yù)期相對穩(wěn)定；而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)老化、資源枯竭、人口凈流出的城市則將承受行業(yè)不確定性帶來房價波動，城市間房價分化持續(xù)加劇。我們認(rèn)為，下半年房價修復(fù)取決于宏觀基本面復(fù)蘇情況及政策優(yōu)化的實(shí)際效果，同時在 “三穩(wěn)”政策調(diào)節(jié)下，中長期伴隨居民購房信心的恢復(fù)，各地房價有望逐步達(dá)到穩(wěn)定合理區(qū)間。

 

    7 月新房成交下滑，二手房成交改善

 

    新房市場本周成交436 萬平，月度同比-36.61%，相較上月下降26.19pct；累計庫存16549 萬平，一線、二線、三線及以下去化加速。二手房市場本周成交176萬平，月度同比-6.43%，相較上月改善7.59pct。土地市場本周成交建面3843 萬平，滾動12 周同比-25.03%；成交總額1487 億元，滾動12 周同比-50.06%；全國平均溢價率+2.85%，滾動12 周同比-11.14pct。

 

    本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)+2.00%，較上周提升8.06pct，漲幅排名13/31，領(lǐng)先滬深300 指數(shù)2.24pct。H 股方面，本周Wind 香港房地產(chǎn)指數(shù)-1.54%，較上周提升7.12pct，漲幅排序11/11，跑輸恒生指數(shù)3.07pct；克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為-2.32%，較上周提升11.60pct。

 

    把握基本面復(fù)蘇的交易價值與銷售彈性的超預(yù)期分化投資建議：我們看好行業(yè)投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“高能級、高信用、高品質(zhì)”。具有更優(yōu)秀信用資質(zhì)及資源儲備的國央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業(yè)復(fù)蘇。持續(xù)推薦：1）優(yōu)質(zhì)龍頭：

 

    中國海外發(fā)展、金地集團(tuán)、保利發(fā)展、萬科A、龍湖集團(tuán)、招商蛇口；2）優(yōu)質(zhì)成長：

 

    新城控股、旭輝控股集團(tuán)；3）優(yōu)質(zhì)物管：碧桂園服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)。建議關(guān)注：首開股份、華發(fā)股份、金融街、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、濱江集團(tuán)、綠城中國等。

 

    風(fēng)險提示：行業(yè)信用風(fēng)險蔓延；行業(yè)銷售下行超預(yù)期；因城施策力度不及預(yù)期

 

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