基本結(jié)論

 

    近期竣工概念股交付風(fēng)險(xiǎn)事件的核心原因是出險(xiǎn)房企的流動(dòng)性困難。市場(chǎng)銷售快速下行，房企銷售資金回籠量降低，2022 年1-6 月全國商品房銷售金額同比-28.9%，且竣工交付風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目占比較高的地區(qū)主要是市場(chǎng)供求有一定壓力的中西部城市，如鄭州、昆明等在售庫存去化周期超過20 個(gè)月。房企龍頭股增量融資受阻，1Q22 和2Q22 房企公開債券發(fā)行金額分別同比-47.2%、-32.7%，而到期公開債券規(guī)模維持高位。2021 年上半年之前，預(yù)售資金監(jiān)管力度相對(duì)較弱，母公司龍頭股違規(guī)抽調(diào)項(xiàng)目資金，在自身出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)后，難以填補(bǔ)項(xiàng)目層面的建安資金，導(dǎo)致項(xiàng)目出險(xiǎn)竣工交付風(fēng)險(xiǎn)。

 

    預(yù)計(jì)有專項(xiàng)基金設(shè)立解決保交付問題，提振市場(chǎng)信心，利好有優(yōu)質(zhì)貨值儲(chǔ)備的房企。交付風(fēng)險(xiǎn)或?qū)��?dǎo)致購房者信心受挫，尤其對(duì)民企項(xiàng)目接受度下降，市場(chǎng)銷售恢復(fù)進(jìn)度或受影響；房企銷售進(jìn)一步分化，優(yōu)質(zhì)房企更受認(rèn)可，銷售或強(qiáng)者恒強(qiáng)。民企在銷售、投資端參與度下降，后期或?qū)е率袌?chǎng)供應(yīng)不足，且地方財(cái)政壓力將加大。我們認(rèn)為僅靠項(xiàng)目主體層面的手段解決風(fēng)險(xiǎn)難有成效，需要外來資金的幫扶，預(yù)計(jì)專項(xiàng)基金或?qū)⒃O(shè)立解決交付風(fēng)險(xiǎn)問題，而此類基金主要應(yīng)用于項(xiàng)目層面，并不直接作用于出險(xiǎn)民企，但能帶動(dòng)市場(chǎng)信心的修復(fù)提升。同時(shí)預(yù)計(jì)土拍政策將持續(xù)放寬，需求側(cè)限購限售等政策或進(jìn)一步優(yōu)化，但并非所有房企都能享受系列寬松政策帶來的利好，手里有貨、貨能賣動(dòng)的房企才能真正吃到紅利。

 

    房企銷售分化加速，改善房企強(qiáng)者恒強(qiáng)。自2021 年下半年以來，行業(yè)供給側(cè)出清不斷推進(jìn)，行業(yè)格局正逐步重塑，30 家出險(xiǎn)房企的銷售規(guī)模占百強(qiáng)房企的比例從2018 年40%以上降至2022 年1-6 月的20%，而改善型房企的銷售排名正持續(xù)提升。改善型房企主要布局高能級(jí)城市的核心板塊，去化有保障，土儲(chǔ)流動(dòng)性高，對(duì)資金占用相對(duì)較小，可實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的高周轉(zhuǎn)；而多數(shù)出險(xiǎn)房企土儲(chǔ)中商業(yè)文旅、低能級(jí)遠(yuǎn)郊住宅占比高，紓困難度大。改善房企利潤(rùn)率可通過流動(dòng)性、產(chǎn)品溢價(jià)和新增高利潤(rùn)項(xiàng)目來提升，其在 2021年下半年以來積極錯(cuò)峰拿地，一方面能通過高利潤(rùn)項(xiàng)目改善利潤(rùn)水平，另一方面可以在市場(chǎng)逐步恢復(fù)的 2022 年下半年推出高品質(zhì)項(xiàng)目，搶占市場(chǎng)。

 

    投資建議

 

    竣工交付風(fēng)險(xiǎn)或加速房企龍頭股的銷售分化和供給側(cè)出清，重塑行業(yè)格局，同時(shí)預(yù)計(jì)針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件出臺(tái)的系列措施將修復(fù)市場(chǎng)信心，同時(shí)我們認(rèn)為本輪周期中將由高能級(jí)城市、改善需求引領(lǐng)行業(yè)復(fù)蘇。首推積極布局重點(diǎn)城市核心板塊、擁有高質(zhì)量產(chǎn)品服務(wù)力的房企，如綠城中國、建發(fā)國際龍頭股、濱江集團(tuán)等或把握強(qiáng)者恒強(qiáng)的機(jī)遇，行業(yè)地位或?qū)⑦M(jìn)一步提升。穩(wěn)健選擇推薦財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)健康、現(xiàn)金流安全的頭部國企央企，銷售相對(duì)穩(wěn)定，也能保持一定拿地強(qiáng)度，如保利發(fā)展、中國海外發(fā)展。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示

 

    寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房龍頭股企出現(xiàn)債務(wù)違約

 

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