【每日一問(wèn)】今年首批集中土拍龍頭股的最大贏家是誰(shuí)？

 

    今年首批重點(diǎn)城市集中土拍提質(zhì)縮量，整體熱度略好于去年二、三批次，流拍率下降。截止6 月底，22 城首輪土拍已經(jīng)全部收官，并且已有17 個(gè)城市完成了二輪土拍。縱觀各地首批集中土拍表現(xiàn)來(lái)看，得益于地方供地規(guī)則的放寬和拿地門(mén)檻的降低，土地流拍現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)。但是不同區(qū)域之間的分化依舊顯著，除少數(shù)優(yōu)質(zhì)熱點(diǎn)板塊之外，大多數(shù)地塊仍需“央國(guó)企”托底。22 城首批集中土拍合計(jì)成交金額4964 億元，成交建面3896 萬(wàn)平，成交量較去年首批腰斬（成交建面較去年首批下降63%）；樓面龍頭股均價(jià)1.27 萬(wàn)元/平，高于去年（去年三批集中土拍樓面均價(jià)分別為9993 / 9594 / 10169 元/平）；底價(jià)成交率為61.6%，較去年第二、三批顯著下降12、15 個(gè)百分點(diǎn)；觸頂成交率為22.5%，較去年二、三批均提升了10 個(gè)百分點(diǎn)；流拍率僅9.2%，較去年二、三批下降了4.1、3.3 個(gè)百分點(diǎn)；平均溢價(jià)率為3.9%，高于去年第二、三批的3.6%、1.9%。

 

    從城市角度來(lái)看，1）滬杭土拍金龍頭股額遠(yuǎn)高于其他城市。上海、杭州、北京、成都、廣州為成交總價(jià)排名前五的五個(gè)城市，分別為879、828、480、393、341 億元。2）多城拿出優(yōu)質(zhì)地塊吸引競(jìng)拍者。去年下半年以來(lái)，受房企資金緊張、銷(xiāo)售景氣度低迷等不利因素的影響，房企拿地?zé)崆橐步档奖�點(diǎn)。為了吸引房企拿地，各地紛紛調(diào)整土地出讓條件，且拿出了優(yōu)質(zhì)的地塊以吸引買(mǎi)方。以廈門(mén)為例，首批次總計(jì)10 宗宅地，其中島內(nèi)供應(yīng)地塊數(shù)量達(dá)5 宗，因此廈門(mén)的樓面均價(jià)也高達(dá)2.51 萬(wàn)元/平，超過(guò)了上海、深圳這兩個(gè)一線城市。再比如廣州此次共計(jì)掛牌18 宗地，中心區(qū)海珠區(qū)和荔灣區(qū)各有2 宗宅地，且均為地鐵上蓋或江景靚地，而去年流拍率比較高的外圍區(qū)域，此次供地?cái)?shù)量明顯減少，從化區(qū)則直接不參與本輪供地。3）各城熱度分化明顯。其中，深圳最為熱門(mén)，全部地塊均觸頂成交，平均溢價(jià)率高達(dá)15%。其次合肥、上海、杭州也有超過(guò)30%的地塊觸頂成交，合肥、廈門(mén)、杭州的溢價(jià)率也分別高達(dá)11.2%、7.0%、6.6%。合肥熱度較高主要是因?yàn)橐?guī)則的松綁，對(duì)于地塊的限價(jià)都有一定程度抬升，同時(shí)配建租賃和相關(guān)配套的代建大大減少。而濟(jì)南、天津則較為冷清，有30%以上地塊流拍。

 

    從整體房企角度來(lái)看，民企拿地節(jié)奏進(jìn)一步放緩，國(guó)企拿地態(tài)勢(shì)維持強(qiáng)勢(shì)；TOP30 龍頭房企拿地占比顯著上升。

 

    從拿地企業(yè)來(lái)看，地方國(guó)企、央企、民企按照全口徑拿地建面分別占比50%、20%和30%，按照全口徑拿地金額分別占比45%、24%和30%。民企拿地占比較2021 年第三批的39%（按拿地建面）有所下降，民企拿地顯著放緩得到確認(rèn)。央企國(guó)企主導(dǎo)土拍的趨勢(shì)繼續(xù)延續(xù)。不過(guò)有部分民企開(kāi)始調(diào)整拿地策略，聚焦核心高質(zhì)量地塊，溢價(jià)率相對(duì)較高，樓面均價(jià)相對(duì)不低。我們可以明顯看到央企以最低的平均溢價(jià)率（1.03%）獲取了相對(duì)更高樓面均價(jià)的地塊（15961 元/平）；地方國(guó)企的溢價(jià)率與樓面均價(jià)分別為1.27%和11716 元/平，樓面均價(jià)處于最低水平，仍在一些熱度比較低的城市起到托底作用；民企獲取地塊的平均溢價(jià)率最高，為3.18%，樓面均價(jià)處于央企與地方國(guó)企之間（13324 元/平），具備一定資金實(shí)力的民企更加注重對(duì)高質(zhì)量地塊的獲取，以便提升資產(chǎn)質(zhì)量與銷(xiāo)售情況。按照房企銷(xiāo)售規(guī)模劃分，本輪土拍中Top30 房企拿地?cái)?shù)量占比較去年第三批大幅上升14 個(gè)百分點(diǎn)至24%，龍頭房企的拿地積極性有所提升。

 

    拿地金額靠前的仍然以央國(guó)企為主。本輪拿地金額排名靠前的房企有建發(fā)、中海、綠城、招蛇、保利、濱江、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、廈門(mén)國(guó)貿(mào)，以央國(guó)企為主。其中建發(fā)、中海、綠城分別以370、310、245 億排名前三。濱江為首次進(jìn)入拿地前十。十家房企累計(jì)拿地金額達(dá)到2181 億元，占比高達(dá)35%。保利、華潤(rùn)、中海、招蛇、綠城、萬(wàn)科六家房企在去年的集中土拍中拿地金額也位居前十的行列，整體集中土拍的投資力度較大同時(shí)能保持相對(duì)平穩(wěn)的投資節(jié)奏。

 

    從房企概念股布局情況來(lái)看，1）中海、保利、建發(fā)投資布局最廣，進(jìn)駐了7~8 個(gè)城市。TOP30 房企中，拿地城市數(shù)量在5 個(gè)及以上的房企有中海、保利、建發(fā)、萬(wàn)科、龍湖。拿地城市數(shù)量在2-4 個(gè)的房企：華潤(rùn)、招蛇、金地、金茂、綠城等。拿地城市數(shù)量在1 個(gè)的房企：濱江、旭輝、遠(yuǎn)洋、碧桂園等。2）濱江、綠城是最注重深耕大本營(yíng)的房企，單城拿地金額分別高達(dá)193、122 億元，主要是增加最核心城市的土地儲(chǔ)備。

 

    當(dāng)前房企在拿地龍頭股投資方面，最注重流動(dòng)性（即去化較好、需求強(qiáng)的城市）及利潤(rùn)率。我們計(jì)算的重點(diǎn)22 城中，兼具流動(dòng)性和利潤(rùn)空間的城市為深圳、上海、杭州、長(zhǎng)沙、寧波，以上五個(gè)城市2022 年6 月末的商品住宅去化周期分別為9.8、5.5、10.4、11.8、12.3 個(gè)月，2022 年6 月的開(kāi)盤(pán)去化率分別為53%、68%、81%、57%、40%。我們測(cè)算的靜態(tài)毛利率分別為68.4%、53.4%、47.9%、42.7%、41.2%。在這五個(gè)城市布局較多的房企為萬(wàn)科（深圳、寧波、杭州）、中海（寧波、長(zhǎng)沙）、建發(fā)（上海、杭州）、招蛇（上海、長(zhǎng)沙）、保利（上海、寧波）、華潤(rùn)（深圳、長(zhǎng)沙）。其中在杭州市場(chǎng)本地企業(yè)拿地較多，濱江、綠城、眾安、中天美好都獲得了較多地塊。我們認(rèn)為今年隨著集中供地競(jìng)拍細(xì)則整體完善，房企的利潤(rùn)空間有改善的預(yù)期。整體來(lái)看，去化速度快、強(qiáng)需求、利潤(rùn)率高的地方仍是房企參與集中土拍的首選城市。

 

    【今日收評(píng)】

 

    從大盤(pán)表現(xiàn)來(lái)看，今日（7 月26 日）申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊上漲3.82%，相對(duì)滬深300 收益率3.03%；恒生地產(chǎn)板塊上漲2.43%，相對(duì)恒生指數(shù)收益率為0.76%。申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊中，央企、地方國(guó)企與民企漲跌幅均值分別為4.75%、3.02%、3.37%。今日中房協(xié)在杭州舉辦“房地產(chǎn)紓困項(xiàng)目與金融機(jī)構(gòu)對(duì)接洽談會(huì)”，目前房地產(chǎn)最大的預(yù)期在于紓困政策，例如鼓勵(lì)A(yù)MC 及國(guó)資參與相關(guān)項(xiàng)目的收并購(gòu)或重組等。為了穩(wěn)住當(dāng)前市場(chǎng)脆弱的信心，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，政策有望進(jìn)入新一輪釋放期，房企紓困力度與購(gòu)房需求放松都有望進(jìn)一步加強(qiáng)，在政策預(yù)期提升后，地產(chǎn)板塊連續(xù)兩日形成較強(qiáng)反彈。中交地產(chǎn)、嘉凱城、三湘印象等個(gè)股漲停，其中中交地產(chǎn)為AMC概念股，今日AMC 概念上漲1.18%。

 

    從個(gè)股表現(xiàn)來(lái)看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為6.27%，排名前三是陽(yáng)光城、中南建設(shè)、招商蛇口，漲幅分別為9.91%、9.84%、8.38%，金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展?jié)q幅也均超5%。主流內(nèi)房股今日漲跌幅均值為5.32%，排名前三是旭輝控股集團(tuán)、碧桂園龍頭股、中國(guó)金茂，漲幅分別為16.74%、13.41%、4.89%。今日在板塊利好帶動(dòng)下，主流房企集體上漲，漲幅較大的集中為政策更加明朗后的彈性反轉(zhuǎn)標(biāo)的。

 

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