繼續(xù)聚焦央國企和部分頭部民企，關注未來政策空間此次地產風波是房企信用風險概念股的集中體現，短期會影響需求預期，中期會影響增量投資，想要扭轉地產鏈條下行趨勢需要更多政策助力來扭轉信心，我們期待后續(xù)更多針對市場托底和房企紓困政策空間。建議繼續(xù)關注有機會將融資優(yōu)勢轉化為拿地和銷售優(yōu)勢的央國企和少數頭部民企。重點推薦1）A股開發(fā)：金地集團、萬科A、招商蛇口、濱江集團、建發(fā)股份、華發(fā)股份；2）港股開發(fā)：華潤置地、龍湖集團、中國海外發(fā)展、旭輝控股集團、碧桂園；3）物管公司：保利物業(yè)、碧桂園服務、招商積余、旭輝永升服務、中海物業(yè)、新大正；4）轉型房企：華聯控股、魯商發(fā)展。

 

    C 端風波核心是B 端信用危機的集中暴露，短期影響復蘇節(jié)奏我們認為此次風波本質是B 端信用風險龍頭股的集中暴露，主要體現為：1. 短期挫傷行業(yè)復蘇節(jié)奏。我們跟蹤的60 城7 月數據在6 月份銷售回暖之后重新回落，7 月1-23 日60 城新房銷售概念股面積同比-39%（6 月-17%）；2. 部分出險房企布局較多的地區(qū)會面臨更大的壓力。據克而瑞數據，出險項目較多城市7 月（截至17 日）平均去化率僅23%，較其他城市低15pct，另據我們統(tǒng)計，目前違約的全國性房企布局最多的城市依次是重慶、武漢、成都、西安等，這些城市的部分區(qū)域可能會因為項目影響導致去化難度增加。3. 影響C端對民企信任度，需求將進一步向央國企和二手房傾斜。

 

    中期影響：風波凸顯民企之殤，中期新開工投資將持續(xù)承壓2020 以來我們看到行業(yè)中民營房企的角色已經在多個維度開始淡化，此次風波預計將使得“國進民退”的格局推向極致。據我們統(tǒng)計，融資端、銷售端和拿地端，2022H1 民企的市占率較之2020 年分別下降51、15、37pct至11%、53%和22%。由于市場原核心主體的淡出，我們認為會對行業(yè)產生深刻影響，中期影響體現為：1. 增量投資進一步下行。預計全年新開工面積、施工面積同比增速分別為-27.3%、-3.4%，全年開發(fā)投資同比增速為-8.9%；2. 核心城市房價矛盾預計會加劇。增量投資的減少將會持續(xù)影響供給彈性，未來如果市場景氣度逐步復蘇，部分城市房價或將面臨上行壓力。

 

    政策后續(xù)展望：相關部門積極回應，未來關注更多政策空間我們觀察到風波后監(jiān)管部門和地方政府龍頭股已開始積極響應，傾向于市場化解決問題。中期來看，當前房地產困局的核心在于大規(guī)模民企信用風險帶來的負反饋，如果要緩解當前地產鏈條的持續(xù)下行趨勢，需要更多政策從根源上拯救市場主體信心。居民端，可期待更大力度的因城施策、購房杠桿優(yōu)化等。

 

    企業(yè)端，需要多角度托底阻斷風險蔓延。可能的方式包括：1）金融紓困支持；2）AMC 紓困；3）國資入股增信；4）穩(wěn)定基金。值得強調的是，我國公共儲蓄規(guī)模龐大，截至2021 年末我國住房公積金繳存余額8.2 萬億，當前使用效率較低，我們認為未來公積金的潛在盤活也有希望為房地產行業(yè)中長期紓困以及助力平穩(wěn)發(fā)展帶來想象空間。

 

    風險提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經營龍頭股風險。

 

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