市場表現(xiàn)

 

    　　上證指數(shù)本周+1.30%，收報于3269.97 點；創(chuàng)業(yè)板指本周-0.84%，收報2737.31 點；滬深300 本周-0.24%，收報于4328.23 點。房地產(chǎn)板塊+2.00%，在31 個行業(yè)內(nèi)位列第13 位。

 

    　　新房成交龍頭股：成交面積同比-28.4%，環(huán)比+1.0%

 

    　　本周（7.15-7.21），我們重點跟蹤的32 城一手房成交概念股面積合計約284萬方，同比-28.4%，環(huán)比+1.0%。其中，一線（4 城）一手房合計成交面積71 萬方，同比+18.1%、環(huán)比-4.7%；二線（14 城）一手房合計成交面積162 萬方，同比-29.7%、環(huán)比-0.2%；三線（14 城）一手房合計成交面51 萬方，同比-51.9%、環(huán)比+14.5%。

 

    　　二手房成交：成交面積同比-21.5%，環(huán)比-8.6%本周（7.15-7.21），我們重點跟蹤的16 城二手房成交面積合計約114萬方，同比-21.5%，環(huán)比-8.6%。其中，一線（2 城）二手房合計成交面積27 萬方，同比-34.0%、環(huán)比-15.1%；二線（8 城）二手房合計成交面積59 萬方，同比-2.9%、環(huán)比-0.4%；三線（6 城）二手房合計成交面積28 萬方，同比-35.9%、環(huán)比-17.1%。

 

    　　新房庫存：庫存面積環(huán)比+0.81%，去化周期12.3 月截至2022.7.21，本周，我們重點跟蹤的16 城新房庫存面積合計約9218萬方，環(huán)比+0.81%，整體去化周期（按面積）約12.3 月。其中，一線（4 城）新房庫存合計3145 萬方，環(huán)比+1.95%，去化周期10.5 月；二線（6 城）新房庫存3277 萬方，環(huán)比+0.12%，去化周期9.9 月；三線（6 城市）新房庫存2795 萬方，環(huán)比+0.36%，去化周期24.4 月。

 

    　　土地市場：百城土地成交面積3843 萬方，成交土地總價1487 億元，土地溢價率2.10%

 

    　　上周（7.11-7.17），百城土地供應數(shù)量為440 宗，對應土地供應建面約2784 萬方；百城土地成交數(shù)量為515 宗，對應土地成交建面約3843 萬方，成交土地總價約1487 億元，百城土地溢價率為2.10%。其中，一線、二線、三線城市土地成交建面分別為36 萬方、2327 萬方和1479萬方，同比分別為-56%、+194%和-43%，對應土地溢價率分別為0.00%、+3.10%和+2.60%。

 

    　　 投資建議：

 

    　　本周鄭州地產(chǎn)集團有限公司和河南資產(chǎn)管理有限公司成立工作專班，聯(lián)合設立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

 

    　　2022 年4 月25 日，金融管理部門分別對6 家國有銀行、12 家股份行以及5 家AMC 公司進行開會指導。會議主要針對12 家問題房企的紓困進行指導。

 

    　　主要內(nèi)容包括：i）AMC 可以接收2021 年底以前資產(chǎn)用途是土地價款的資產(chǎn)概念股，可以收金融機構暫未納入不良的貸款，可以收集團2021年年底之前的關聯(lián)方應收賬款，與關聯(lián)方合作收購的不納入重大關聯(lián)交易。ii）以上業(yè)務開展不納入房地產(chǎn)貸款的集中度管理，保證按揭發(fā)放。iii）以上的業(yè)務資本金按照50%計量，同時要全力支持開發(fā)貸，資金務必進行封閉管理。IV）對于四證不全并購項目、涉及并購貸款置換土地出讓金項目等合規(guī)性要求有所放松。

 

    　　自此之后已有包括信達、華融在內(nèi)的5 家全國性及地方AMC 在化解房地產(chǎn)行業(yè)風險中迅速開展了實質(zhì)性動作。AMC 介入房企紓困可分為以下4 種形式：①一對一幫扶中AMC 方比較謹慎，前期以簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議為主，后續(xù)實際工作推進不快，如2022 年5 月華融與中南建設的合作及6 月信達香港與佳源國際合作。②聯(lián)合實力雄厚的央國企進行共同幫扶，這一模式下央國企主要提供代建代銷等技術支持和資源供給，在當下對消除因停貸風波引發(fā)消費者對出險房企項目的疑慮有一定幫助，如2022 年4 月長城資產(chǎn)聯(lián)合招商蛇口與佳兆業(yè)開展紓困合作。③之前也有AMC 針對債權債務復雜的項目，直接推動破產(chǎn)重整，實現(xiàn)投貸聯(lián)動的案例。如2021 年8 月長城資產(chǎn)向廣東高院申請對廣州城啟進行破產(chǎn)清算。④AMC 直接和地方平臺公司聯(lián)手成立紓困基金，如2022 年6 月浙商資產(chǎn)與浙江省房協(xié)成立100 億紓困基金，及7 月河南資產(chǎn)與鄭州地鐵集團成立紓困基金。

 

    　　我們認為在需求收縮、供給沖擊和預期轉(zhuǎn)弱的大背景下，地方平臺公司聯(lián)手AMC 設立紓困基金的做法是大勢所趨。原因或在于①無論是上述的一對一幫扶還是聯(lián)合第三方央國企進行幫扶，問題都在于涉險房企現(xiàn)在共同面臨銷售斷崖式下滑的困境，大環(huán)境不佳情況下個體紓困很難有實質(zhì)性進展，加之現(xiàn)在公開招拍掛土地市場中政府讓利較多，第三方國央企很難有動力去接盤涉險房企項目。②目前行業(yè)的整體形勢不容樂觀，幫扶者面臨很大的信用風險敞口，也很難在短期內(nèi)取得回報，設立的地產(chǎn)紓困基金體量大，可以有足夠的動力盤活現(xiàn)有資產(chǎn)中較優(yōu)質(zhì)的部分，從而帶動現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)；另一方面因其定位“三保”

 

    　　的公益屬性，也可提高特定項目不良容忍度。

 

    　　繼“三條紅線”后，“房地產(chǎn)貸款集中度管理”、“土地供應兩集中”、“ 房地產(chǎn)概念股稅改革試點”等政策的出臺，將供需兩端雙向約束。調(diào)控主風向未變，“以穩(wěn)為主”仍為主基調(diào)，政策大放大收的空間較窄。當前板塊估值及倉位已處歷史低位。往后看，2022 年下半年市場有望逐步企穩(wěn)恢復，但行業(yè)供需兩端受限帶來拿地、銷售、降杠桿之間的不協(xié)調(diào)仍存。建議關注：（1）穩(wěn)健發(fā)展型：保利發(fā)展、萬科A、金地集團；（2）成長受益型：建發(fā)股份、新城控股、濱江集團；（3）物管優(yōu)質(zhì)標的：碧桂園服務、華潤萬象生活、綠城服務、金科服務、寶龍商業(yè)等。

 

    　　風險提示：

 

    　　房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴，銷售概念股修復不及預期，資金面大幅收緊等。

 

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