行業(yè)近況

 

    我們近日調(diào)研了武漢萬(wàn)象城、武漢恒隆廣場(chǎng)、廈門(mén)萬(wàn)象城龍頭股和福州萬(wàn)象城等購(gòu)物中心，其中華潤(rùn)的武漢和福州萬(wàn)象城概念股均為今年二季度開(kāi)業(yè)的重奢場(chǎng)。

 

    評(píng)論

 

    疫情對(duì)購(gòu)物中心消費(fèi)的影響正逐步移除。廈門(mén)和武漢今年3、4 月均有局部疫情、防疫措施龍頭股對(duì)線下消費(fèi)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。我們調(diào)研的項(xiàng)目普遍反饋5 月以來(lái)疫情壓制逐漸消除，但不同城市的恢復(fù)程度存在差異，這或因?yàn)橐吆缶用裣�費(fèi)能力和心態(tài)、防疫態(tài)度的審慎程度有所不同。武漢整體復(fù)蘇進(jìn)度相對(duì)更慢，重奢場(chǎng)銷(xiāo)售概念股額尚未恢復(fù)到本輪疫情前的水平、且6、7 月環(huán)比未見(jiàn)明顯復(fù)蘇；廈門(mén)和福州項(xiàng)目人員則反饋整體消費(fèi)復(fù)蘇進(jìn)度符合預(yù)期，廈門(mén)萬(wàn)象城當(dāng)前月度銷(xiāo)售額已經(jīng)高于本輪疫情前水平、同比持平，客流同比則有正增長(zhǎng)。分業(yè)態(tài)來(lái)看，奢侈品整體表現(xiàn)強(qiáng)于其他零售品牌，我們認(rèn)為這主要由于重奢客群消費(fèi)力相對(duì)更具備韌性，且客群粘性較高、銷(xiāo)售額對(duì)客流敏感度相對(duì)低；此外，前期受疫情影響大的餐飲和體驗(yàn)業(yè)態(tài)近期反彈力度亦較強(qiáng)，是帶動(dòng)購(gòu)物中心客流回升的主力。

 

    面對(duì)本地百貨競(jìng)爭(zhēng)，“重體驗(yàn)”是兩個(gè)新開(kāi)業(yè)萬(wàn)象城的制勝法寶。我們關(guān)注到華潤(rùn)新開(kāi)業(yè)的武漢和福州萬(wàn)象城作為輻射全城的綜合體，均面臨和本地老牌百貨的競(jìng)爭(zhēng)：百貨優(yōu)勢(shì)在于強(qiáng)大的零售品牌資源（包括奢侈品）、在高端化妝品等領(lǐng)域能夠提供更低的價(jià)格（通過(guò)自營(yíng)方式大批量采購(gòu)以壓低進(jìn)貨成本，從而提供消費(fèi)者端折扣）、以及前期積累的消費(fèi)者認(rèn)知度和粘性。

 

    在這一背景下，武漢和福州萬(wàn)象城均以“體驗(yàn)”為亮點(diǎn)切入市場(chǎng)，措施包括：適當(dāng)降低狹義零售業(yè)態(tài)占比，引入當(dāng)下流行的體驗(yàn)業(yè)態(tài)品牌商家（滑雪館、按摩館、書(shū)店等）；在高化領(lǐng)域引入品牌直營(yíng)精品店、配以美容房龍頭股（福州萬(wàn)象城已開(kāi)業(yè)18 個(gè)高化店鋪一半以上都有SPA房）來(lái)提升到店體驗(yàn)、從而和百貨專柜差異化競(jìng)爭(zhēng)；打造宜人的內(nèi)外部空間（包括別致的店鋪裝修、人性化的公共空間設(shè)計(jì)等），更充分地滿足消費(fèi)者社交休憩的需求、從而聚集客流并提升游逛時(shí)間，等等。作為結(jié)果，目前這兩個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)起勢(shì)良好，武漢萬(wàn)象城日均客流已經(jīng)能排入當(dāng)?shù)厍叭�，我們估�?jì)兩個(gè)項(xiàng)目首層的奢侈品品牌開(kāi)業(yè)率至明年底有望達(dá)到一半以上。

 

    重申看好已積累先發(fā)優(yōu)勢(shì)的商管龍頭。我們認(rèn)為疫情的反復(fù)和宏觀經(jīng)濟(jì)一定程度承壓對(duì)于購(gòu)物中心龍頭股經(jīng)營(yíng)提出了考驗(yàn)，不同運(yùn)營(yíng)商在管項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)指標(biāo)上的分化亦會(huì)加劇，優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)商能夠通過(guò)完善的會(huì)員體系維系客群粘性，強(qiáng)大的品牌庫(kù)龍頭股和敏銳的招商眼光也能助其把握消費(fèi)趨勢(shì)，在舉辦各類推廣宣傳活動(dòng)、刺激客流回升方面亦更有經(jīng)驗(yàn)，因此其項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)在逆勢(shì)下更有韌性、整體消費(fèi)回暖時(shí)彈性也更高。我們認(rèn)為相對(duì)更優(yōu)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)亦能夠?yàn)樯坦荦堫^未來(lái)更具規(guī)模的第三方外拓奠定基礎(chǔ)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)

 

    疫情反復(fù)拖累線下消費(fèi)，導(dǎo)致購(gòu)物龍頭股中心同店表現(xiàn)和開(kāi)業(yè)進(jìn)展不及預(yù)期。

 

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