【每日一問】

 

    全國(guó)和地方AMC 是我國(guó)不良資產(chǎn)市場(chǎng)的重要參與主體，一同建立了“5+2+AIC+N”的多元化的資管行業(yè)概念股格局，在風(fēng)險(xiǎn)化解、綜合經(jīng)營(yíng)、并購(gòu)重組等方面具有較大優(yōu)勢(shì)。我國(guó)共有全國(guó)性AMC 5 家，注冊(cè)地均在北京，分別為：中國(guó)華融、中國(guó)長(zhǎng)城、中國(guó)東方、中國(guó)信達(dá)、中國(guó)銀河。地方AMC 均于14 年之后獲批，截至22 年3 月共有地方性AMC 59 家。從股東背景上來看，地方AMC 絕大部分為地方國(guó)資，目前各省第一家地方AMC 大多由地方政府實(shí)際控制概念股，第二家地方AMC 的股東背景較為多元化。從區(qū)域分布來看，福建、廣東、山東、遼寧、浙江各有3 家；除吉林、云南、貴州、青海、西藏、新疆、河北只有1 家地方性AMC 外，其余省份均已設(shè)立兩家地方性AMC。

 

    全國(guó)和地方AMC 在處置不良資產(chǎn)上存在差異，我們認(rèn)為地方AMC 在落地房企紓困工作上會(huì)更加高效。

 

    1）從區(qū)域范圍來看，地方AMC在批量獲取不良資產(chǎn)的渠道上，被限制在本省區(qū)域，而其他區(qū)域的不良資產(chǎn)的獲取只能通過二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓獲得，而全國(guó)性AMC 則無區(qū)域范圍限制。2）全國(guó)AMC 為單獨(dú)接單；地方AMC 不良資產(chǎn)收購(gòu)龍頭股較多通過一次性打包接單，資金壓力較大；在不良資產(chǎn)處置上，全國(guó)AMC可以通過債務(wù)重組、轉(zhuǎn)讓、破產(chǎn)等方式，而地方AMC 理論上不能采用破產(chǎn)方式。在實(shí)際紓困房企方面，全國(guó)AMC 可在全國(guó)范圍內(nèi)總對(duì)總的接項(xiàng)目。相比于全國(guó)性AMC，地方AMC 龍頭股雖然在資金、規(guī)模等方面有較大差距，但具有無可比擬的地緣優(yōu)勢(shì)，其對(duì)地方經(jīng)濟(jì)和地方中小企業(yè)更熟悉，與當(dāng)?shù)卣�府的�?lián)系也更緊密。因此從落地角度來看，地方AMC 落地紓困的速度會(huì)更高效。

 

    根據(jù)普華永道發(fā)布白皮書來看，近年來我國(guó)不良資產(chǎn)整體規(guī)模大幅增加，2020 年中國(guó)不良資產(chǎn)規(guī)模較2019 年增長(zhǎng)21%至5.2 萬億元。根據(jù)我們的測(cè)算，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)規(guī)模在2.08 萬億元。房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)受到AMC 的關(guān)注，一方面是因?yàn)樾袠I(yè)貸款權(quán)重相對(duì)較高；另一方面，房地產(chǎn)相關(guān)的不良資產(chǎn)由于抵押物價(jià)值相對(duì)較高，其中主要包括土地、在建工程、爛尾樓、投資物業(yè)等。當(dāng)前房企債務(wù)危機(jī)尚存，疊加去年開始行業(yè)不良資產(chǎn)堆積和遺留，預(yù)計(jì)未來困境房企的不良資產(chǎn)規(guī)模將進(jìn)一步增加。在房企化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過程中，全國(guó)四大AMC 在過去周期中更多的充當(dāng)?shù)氖?ldquo;推動(dòng)債務(wù)展期、注資”角色，但本輪我們認(rèn)為AMC 在參與范圍和力度上將有所加大，具體體現(xiàn)在：AMC 參與度提升。救助對(duì)象也從中小型房企擴(kuò)圍至規(guī)模房企。

 

    近期停貸風(fēng)波或加速地方AMC 介入房企紓困工作。7 月20 日鄭州地產(chǎn)集團(tuán)與河南資產(chǎn)聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等紓困工作。河南資產(chǎn)是河南省第二家地方AMC，成立于2017 年8 月。我們認(rèn)為此次鄭州停貸風(fēng)波是地方AMC介入的導(dǎo)火索。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，河南、湖南、湖北、河北、陜西等省份的涉及停貸項(xiàng)目數(shù)量較多，我們認(rèn)為這些省份的地方AMC 介入的可能性較大。

 

    AMC 入場(chǎng)將加速房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解和市場(chǎng)有效出清。1）注入新的資金。收購(gòu)所需資金除了自有資金外，可能還需要政策支持，即當(dāng)下所見的AMC 發(fā)行金融債券（東方資產(chǎn)和長(zhǎng)城資產(chǎn)地產(chǎn)紓困金融債相繼獲批），或按照市場(chǎng)化原則聯(lián)合產(chǎn)業(yè)資本共同參與，這都為地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)大了資金渠道，加快風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的處置速度。2）有利于穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)下房企出售資產(chǎn)不暢的主要原因：交易雙方的供需匹配程度并不高。由于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還未完全出清，部分銀行對(duì)并購(gòu)貸款等涉房貸款仍持觀望態(tài)度。收并購(gòu)交易復(fù)雜，房企現(xiàn)階段更傾向于直接拿地。AMC 被引入后，可以通過全部收購(gòu)買斷債權(quán)，更好地理順債權(quán)債務(wù)關(guān)系，完整規(guī)劃，做出更有效的債務(wù)和解安排。3）有助于緩解風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目流動(dòng)性問題，保交樓穩(wěn)銷售。AMC 處置不良資產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)豐富，收購(gòu)債務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)后，可以憑借自身金融牌照優(yōu)勢(shì)整合各種金融資源。也可以更好地協(xié)調(diào)上下游、買賣雙方和政府資源，尋找高信用房企或者代建企業(yè)合作，讓出險(xiǎn)房企的未完工項(xiàng)目完成后續(xù)開發(fā)。

 

    化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)系統(tǒng)性工程，接下來AMC 參與紓困的程度將會(huì)更深，引導(dǎo)房地產(chǎn)資金進(jìn)入良性循環(huán)狀態(tài)，為整個(gè)行業(yè)紓困贏得時(shí)間和空間。

 

    【今日收評(píng)】

 

    從大盤表現(xiàn)來看，今日（8 月1 日）申萬房地產(chǎn)板塊下跌1.40%，相對(duì)滬深300 收益率為-1.85%；恒生地產(chǎn)板塊下跌1.04%，相對(duì)恒生指數(shù)收益率為-1.08%。申萬房地產(chǎn)板塊中，央企、地方國(guó)企與民企漲跌幅均值分別為-1.67%、-0.82%、-1.11%。萬業(yè)企業(yè)作為半導(dǎo)體概念股上漲6.20%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企龍頭股7 月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額6059 億元，同比下降39.5%，降幅雖較上月收窄4.4 個(gè)百分點(diǎn)，但市場(chǎng)仍處在低迷期，購(gòu)房者信心仍然不足，上市房企股價(jià)走勢(shì)也受銷售影響持續(xù)走弱。

 

    從個(gè)股表現(xiàn)來看，主流A 股
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?房企今日漲跌幅均值為-2.44%，排名前三是華僑城A、濱江集團(tuán)龍頭股、綠地控股，跌幅分別為0.54%、1.26%、1.41%。其中綠地控股上周五晚公告獲10 個(gè)基建產(chǎn)業(yè)重大項(xiàng)目。主流內(nèi)房股今日漲跌幅均值為-1.30%，排名前三是龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、中國(guó)金茂龍頭股，漲跌幅分別為1.72%、1.43%、-1.10%，其中越秀地產(chǎn)為1-7 月Top20 房企中唯一累計(jì)銷售金額增速轉(zhuǎn)正的房企。

 

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