核心觀點：

 

    　　政治局會議有關(guān)房地產(chǎn)表述再調(diào)整。7 月28 日中共中央政治局召開會議，在房地產(chǎn)概念股相關(guān)表態(tài)方面提出：要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房住不炒定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。與此前會議相比，本次政治局會議內(nèi)容在延續(xù) “房住不炒”定位的同時，有關(guān)因城施策的表述進一步升級，并新增“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”“壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”表述。

 

    　　因城施策表述進一步升級，預(yù)計下半年改善力度及范圍將擴大。本次會議進一步強調(diào)因城施策要“用好用足政策工具箱”，主要由于當前政策力度及影響范圍仍然較小。22 年4 月政治局會議表態(tài)“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”以來，各地需求端政策落地頻次明顯提升，力度及范圍也有擴大，但更長時間維度對比仍表現(xiàn)出“頻次高、顆粒度細、力度小”的特征，截至22 年7 月地方政策力度評分較此前周期還有50%左右的下降空間。本次表態(tài)升級使得各地方的施政空間進一步擴大，預(yù)計下半年各地政策力度及范圍將進一步改善。

 

    　　近期首提“穩(wěn)定房地產(chǎn)”龍頭股，供需兩端維穩(wěn)成當前重任。本次會議新增“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”“壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”表述，主要由于本輪周期房地產(chǎn)市場面臨超過此前的供需兩端壓力。供給側(cè)來看，21 年末以來多家房企暴露信用風險，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)22 年上半年600 城商住用地成交出讓金同比下降超過50%，房企投資能力及意愿下滑，需求端表現(xiàn)同樣疲弱，上半年全國及百強房企銷售金額同比分別下降29%、51%，70大中城市新房及二手房成交價格指數(shù)連續(xù)10 個月環(huán)比下跌，近期雖有所企穩(wěn)，但總體也呈現(xiàn)“弱復蘇”的特征。

 

    　　中央17 年以來首次表態(tài)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”是對未來一段時間房地產(chǎn)市場運營環(huán)境發(fā)展目標的確認，也是對地產(chǎn)行業(yè)重要性的認可。考慮到中央重大會議中有關(guān)行業(yè)的表態(tài)對行業(yè)未來一段時間相關(guān)政策的方向及基調(diào)的影響，預(yù)計后續(xù)供需兩端改善及穩(wěn)定政策將進一步升級，穩(wěn)定供給側(cè)投資能力，提振市場信心，釋放市場需求。

 

    　　宏觀政策表述有所加強。本次會議表態(tài)上更著重強調(diào)宏觀政策的積極性，并突出其中政策性銀行的作用，預(yù)計在后續(xù)市場概念股調(diào)控及維穩(wěn)過程中將有望實現(xiàn)多部門協(xié)作，在市場化調(diào)整不足時通過政策性銀行等手段進行補足，共同實現(xiàn)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，達到“保交付、穩(wěn)市場、穩(wěn)民生”的目的。

 

    　　盈利預(yù)測與投資建議。近期行業(yè)整體弱復蘇，但供給端仍面臨較大壓力。與此前周期相比，本輪周期“弱beta、強alpha”的特征將更為明顯，依托信用及金融資源優(yōu)勢，強信用房企去年以來一直維持穩(wěn)定的投資力度，在市場轉(zhuǎn)好的環(huán)境里迅速轉(zhuǎn)化為規(guī)模優(yōu)勢，表現(xiàn)出更強的基本面彈性。當前7 家A 股龍頭房企概念股平均PB（LF）估值僅0.99x，下半年銷售企穩(wěn)回升的過程疊加供給側(cè)改革的作用，經(jīng)營ROE 改善，關(guān)注其中投資機會。

 

    　　風險提示。未來政策改善力度不及預(yù)期，基本面不及預(yù)期；融資龍頭股環(huán)境無改善；供給側(cè)改革出清影響情緒。

 

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