行業(yè)點評

 

    　　本周地產(chǎn)、物業(yè)龍頭股板塊表現(xiàn)均較弱。本周申萬A 股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-4.5%，在各板塊中位列第27；WIND 港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-1.4%，在各板塊中位列第19。本周恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)漲跌幅為-6.1%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+0.2%，滬深300 指數(shù)漲跌幅為-0.3%；物業(yè)指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深300 的相對收益分別為-6.4%和-5.8%。

 

    　　本周土地市場延續(xù)低溫態(tài)勢。本周全國300 城宅地概念股成交建面866 萬┫，單周環(huán)比-10%，單周同比-27%，平均溢價率6%（深圳集中土拍）。2022 年初至今，本周全國300 城累計宅地成交建面28023 萬┫，累計同比-48%；年初至今，華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團、中國海外發(fā)展的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。

 

    　　本周新房成交延續(xù)淡季走勢，同比環(huán)比下降。本周（7 月30 日-8 月5 日）35 個城市商品房成交合計425 萬平米，周環(huán)比-8%，周同比-23%。其中，一線城市周環(huán)比+2%，周同比-2%；二線城市周環(huán)比-9%，周同比-26%；三四線城市周環(huán)比-18%，周同比-35%。

 

    　　本周二手房受二三四線城市驅(qū)動，環(huán)比下降，同比提升。15 個城市二手房成交合計153 萬平米，周環(huán)比-11%，周同比+10%。其中，一線城市周環(huán)比-7%，周同比-30%；二線城市周環(huán)比-13%，周同比+28%；三四線城市周環(huán)比-5%，周同比+109%。

 

    　　地方基金設立保交樓，AMC 入局協(xié)助房企紓困。鄭州市印發(fā)《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設立運作方案》，基金規(guī)模暫定100 億元，盡力解決房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的急迫困難，緩解當前房地產(chǎn)項目停工停按揭月供造成的突出社會問題和可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風險。8 月5 日，華融正式宣布與陽光城母公司陽關集團簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會議。我們認為地方紓困基金的設立有望盤活部分停工項目（單城市100 億的初始金投入能夠解決多數(shù)項目的缺口），而企業(yè)層面的紓困救助進展或較緩慢。

 

    　　深圳二批次土拍熱度分化，華潤成最大贏家。深圳2022 年二批次集中土拍供應涉宅用地16 宗，2 宗流拍，成交14 宗，其中9 宗地塊觸及封頂價（5宗地進入搖號階段），封頂率56%。從拿地房企看，華潤繼第一批拿地2 宗后，二批次再度拿下4 宗地塊，成為本輪最大贏家，其他成交地塊基本由央國企取得。本次土拍限售價較去年顯著提升，其中南山前海地塊上調(diào)萬元左右，平均房價地價差為2.9 萬元/平，較一批次土拍提升20%。我們預計未來各地土拍政策將持續(xù)放寬，房企拿地利潤維持較高水平，2021 年下半年以來積極拿地的房企未來利潤率有望改善。

 

    　　投資建議

 

    　　本周各地發(fā)布多項購房補貼及公積金寬松政策，同時有紓困基金落地促進行業(yè)健康發(fā)展，預計后續(xù)調(diào)控政策將持續(xù)寬松。地產(chǎn)板塊，我們認為2021 年下半年以來積極拿地，且主打改善產(chǎn)品的房企能率先受益于行業(yè)復蘇，如綠城中國、建發(fā)國際集團龍頭股、濱江集團。此外，建議關注強房產(chǎn)交易平臺貝殼，其有望享受銷售復蘇；以及抗風險能力強的商管龍頭華潤萬象生活，其有望受益消費場景復蘇。

 

    　　風險提示

 

    　　寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現(xiàn)債務違約

 

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