近期核心觀點：

 

    從行業(yè)角度，基本面再趨悲觀之下，市場可能重回政策博弈主線。當(dāng)前，基本面弱勢延續(xù)，信用危機也并未完全度過。月度銷售數(shù)據(jù)惡化程度雖在趨緩，但從高頻數(shù)據(jù)看，銷售回暖動能仍顯不足，居民收入、房價概念股上漲預(yù)期等指標(biāo)均為多年來最低。盡管銷售復(fù)蘇才是解決當(dāng)下房地產(chǎn)問題的根本答案，決定了地產(chǎn)股債的“上限”。但是，“保交樓”作為銷售企穩(wěn)的必要條件，決定了地產(chǎn)股債的“下限”。而站在市場預(yù)期逼近“下限”的當(dāng)前時點，“下限”

 

    的抬升，無疑會為地產(chǎn)股債帶來一波過度悲觀預(yù)期的修復(fù)。從個股角度，經(jīng)營穩(wěn)健、具備優(yōu)秀品質(zhì)的房企將更快從行業(yè)低谷中脫穎而出。核心推薦萬科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、綠城中國、貝殼-W、招商積余。

 

    銷售：復(fù)蘇較為緩慢

 

    從月度數(shù)據(jù)看，復(fù)蘇趨勢較弱。2022 年7 月300 城住宅銷售面積3027 萬┫，單月同比-40%；2022 年截至7 月，300 城住宅累計銷售面積20480 萬┫，累計同比-46%。2022 年7 月百強房企全口徑銷售額6065 億元，單月同比-40%；2022 年截至7 月，百強房企概念股累計全口徑銷售額40772 億元，累計同比-49%。

 

    從日頻數(shù)據(jù)看，回暖較為緩慢。2022 年截至8 月5 日，30 城商品房概念股成交面積為8854 萬┫，同比-31%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域的商品房成交面積累計同比分別為-34%、-35%、-31%、-14%。樣本城市中，上海、深圳、成都、江陰商品房累計成交面積同比降幅收窄較為明顯。

 

    拿地：成交量價持續(xù)低迷

 

    2022 年7 月單月300 城住宅土地成交建面為5980 萬┫，環(huán)比-36%，單月同比-39%；2022 年截至7 月，300 城住宅土地累計成交建面為37355 萬┫，累計同比-54%。2022 年7 月300 城住宅土地成交溢價率為3.81%，依舊較低。

 

    融資：債券發(fā)行額環(huán)比改善

 

    2022 年7 月，房企發(fā)行國內(nèi)債券569 億元，環(huán)比+19%，發(fā)行海外債券概念股399 億元，環(huán)比+595%，合計債券融資969 億元，環(huán)比+80%。2022 年截至7 月，房企累計發(fā)行國內(nèi)債券3400 億元，同比-25%，累計發(fā)行海外債券1063 億元，同比-55%，合計債券融資概念股金額4463 億元，同比-35%。

 

    重要事件：

 

    ①中央政治局會議強調(diào)堅持房住不炒，因城施策用好政策工具箱。②北京試點支持老年家庭購房，最低35%首付、子女可作共同借款人。③安徽潛山鼓勵農(nóng)民進(jìn)城落戶，提供人才購房補貼。④河南信陽補貼市區(qū)內(nèi)商品房契稅。

 

    ⑤長沙、東莞加強預(yù)售資金監(jiān)管。⑥大理支持房企以“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房。⑦杭州實施三孩家庭住房公積金優(yōu)惠政策。⑧天津穩(wěn)定住房消費，引導(dǎo)房企賣房加贈家裝家電。⑨河南2023 年起全面推行新建商品房“交房龍頭股即交證”。⑩鄭州印發(fā)房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案。

 

    中國華融與陽光集團(tuán)簽署紓困戰(zhàn)略合作協(xié)議。

 

    上海、濟(jì)南、天津、深圳第二批集中供地落幕。

 

    風(fēng)險提示：1、政策放松不及預(yù)期；2、疫情等因素致行業(yè)龍頭股基本面超預(yù)期下行；3、房企信用風(fēng)險事件超預(yù)期沖擊。

 

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