【每日一問】

 

    閩系房企是暴雷的重災區(qū)。2021 年下半年以來暴雷的閩系房企龍頭股有：世茂集團、禹洲集團、泰禾集團、陽光城、正榮地產(chǎn)、中庚集團、三盛控股、融信中國。其中陽光城、正榮、禹洲、泰禾、世茂、融信都出現(xiàn)了較為嚴重實質(zhì)性違約事件、包括債券違約、擔保違約、信托違約等。

 

    我們首先來看一下閩系房企是如何發(fā)展成重要派系之一？閩系房企具備哪些基因？

 

    閩系房企一般指早期成立于福建，業(yè)務范圍拓展至全國的房地產(chǎn)開發(fā)商。克而瑞2021 全口徑銷售金額Top100 房企榜單中共有13 家閩系房企（世茂集團、旭輝控股、陽光城、建發(fā)國際、融信中國、正榮地產(chǎn)、禹洲集團、中駿集團、寶龍地產(chǎn)、金輝控股、聯(lián)發(fā)集團、廈門國貿(mào)、三盛控股）。

 

    民營房企占比較高。從民營房企創(chuàng)始人的起家背景來看，少數(shù)創(chuàng)始人白手起家進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)或者從事房地產(chǎn)相關(guān)工作，大部分創(chuàng)始人在其他行業(yè)賺得第一桶金。伴隨住房制度改革和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，逐漸成長為我國房地產(chǎn)業(yè)的重要派系之一， 整體發(fā)展歷程共經(jīng)歷了萌芽（1980-1990）、深耕（1991-1997）、開拓（1998-2008）、擴張（2009-2018）、失速（2020 至今）五個時期。

 

    閩系房企概念股多數(shù)躋身千億銷售，總部從福建遷址上海，全國化布局和區(qū)域深耕相結(jié)合。1) 從規(guī)模水平來看，9 家閩系房企規(guī)模超千億，6 家沖進銷售榜TOP30，分別為世茂、旭輝、陽光城、建發(fā)、融信、正榮。2）從業(yè)務來看，閩系房企大多專注于房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務，以住宅項目為主，產(chǎn)品業(yè)態(tài)存在差異。3）從發(fā)展歷程來看，閩系房企大多“立足福建，走向全國”，通過搬遷總部至上海的方式進一步深入全國化布局。閩系房企中，除了建發(fā)、聯(lián)發(fā)、國貿(mào)三家國有企業(yè)的總部仍駐扎福建之外，其他百強內(nèi)的民營企業(yè)均搬離福建，進入上海或北京。4）從區(qū)域分布來看，閩系房企大都以“1+3+X”為戰(zhàn)略布局，鞏固福州、廈門為主的海西經(jīng)濟圈，著力深耕長三角龍頭股、珠三角、京津冀三個都市圈，向內(nèi)部武漢、西安等X 個城市拓展。目前長三角已成為閩系房企戰(zhàn)略布局中最核心的區(qū)域，聚焦一、二線城市，逐步下沉強三四線城市。

 

    閩系房企繼承了“敢于拼搏”的閩商基因，形成了與其他區(qū)域房企不同的三個特點：1）“強擴張、高杠桿、快周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式：在順周期中，閩系房企采取全國化“強擴張”策略，高杠桿大范圍激進拿地。為了配合高杠桿策略，企業(yè)必須選擇高周轉(zhuǎn)提高回款速度，獲得充沛的現(xiàn)金流。2）善用資本的融資特點：閩系房企或擁有雄厚的財團背景、或擁有強大的多元化融資能力，例如通過基金、信托等融資拿地再以高周轉(zhuǎn)對沖前期融資風險、或擁有借貸信用很強且資金充裕的民間資本及海外資本回流進入房地產(chǎn)業(yè)作為后盾。3）“家族化”濃厚的管理制度，雖然致力于引入職業(yè)經(jīng)理人團隊并且一定程度上放權(quán)，但多數(shù)房企“家族化”仍然濃厚或培養(yǎng)二代接班為主。世茂、旭輝、融信、正榮重金引入職業(yè)經(jīng)理人去“家族化”，雖然存在二代接班的現(xiàn)象，但是職業(yè)經(jīng)理人在經(jīng)營過程中職權(quán)較為獨立。而禹洲、中駿、寶龍、金輝、三盛仍保留較為濃重的“家族化”。

 

    【今日收評】

 

    從大盤表現(xiàn)來看，今日（8 月9 日）申萬房地產(chǎn)板塊下跌0.25%，相對滬深300 收益率為-0.45%；恒生地產(chǎn)板塊上漲0.45%，相對恒生指數(shù)收益率為0.66%。申萬房地產(chǎn)板塊中，央企、地方國企與民企漲幅均值分別為-0.27%、-0.16%、-0.90%。行業(yè)龍頭股整體上漲乏力，主要是由于沒有明顯催化劑、基本面暫未出現(xiàn)明顯的復蘇、房企的資金鏈持續(xù)緊繃、償債高峰月市場對房企暴雷有所擔憂，疊加中報期信心不足。不過，昨日傍晚河北廊坊市官方正式公布了《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條措施》，全面取消了執(zhí)行六年的限購政策，同時取消了部分區(qū)域的限售。華夏幸福、榮盛發(fā)展受此消息影響，今日分別上漲了2.75%和0.73%。

 

    從個股表現(xiàn)來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為-0.69%，排名前三是濱江集團龍頭股、招商蛇口、保利發(fā)展，漲幅分別為1.31%、0.31%、0.13%，均為區(qū)域性民企龍頭和穩(wěn)健央國企。主流內(nèi)房股今日漲跌幅均值為-0.62%，排名前三是龍湖集團、越秀地產(chǎn)、美的置業(yè)，漲跌幅分別為1.01%、0.00%、-0.22%，均為區(qū)域性國企和融資通暢的優(yōu)質(zhì)民企。

 

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