市場(chǎng)表現(xiàn)

 

    上證指數(shù)龍頭股本周+1.55%，收?qǐng)?bào)于3276.89 點(diǎn)；創(chuàng)業(yè)板指本周+0.27%，收?qǐng)?bào)2690.83 點(diǎn)；滬深300 本周+0.82%，收?qǐng)?bào)于4191.15 點(diǎn)。房地產(chǎn)板塊+1.67%，在31 個(gè)行業(yè)內(nèi)位列第19 位。

 

    新房成交：成交面積同比-30.6%，環(huán)比-15.6%本周（8.05-8.11），我們重點(diǎn)跟蹤的32 城一手房成交面積合計(jì)約233 萬(wàn)方，同比-30.6%，環(huán)比-15.6%。其中，一線（4 城）一手房合計(jì)成交面積55萬(wàn)方，同比-35.4%、環(huán)比-19.8%；二線概念股（14 城）一手房龍頭股合計(jì)成交面積128萬(wàn)方，同比-28.1%、環(huán)比-15.9%%；三線（14 城）一手房合計(jì)成交面50 萬(wàn)方，同比-31.0%、環(huán)比-9.7%。

 

    二手房成交：成交面積同比-10.0%，環(huán)比-1.8%本周（8.05-8.11），我們重點(diǎn)跟蹤的16 城二手房成交面積合計(jì)約108萬(wàn)方，同比-10.0%，環(huán)比-1.8%。其中，一線（2 城）二手房合計(jì)成交面積30 萬(wàn)方，同比-23.2%、環(huán)比-1.6%；二線（8 城）二手房合計(jì)成交面積48 萬(wàn)方，同比+1.1%、環(huán)比-7.0%；三線（6 城）二手房合計(jì)成交面積30 萬(wàn)方，同比-10.4%、環(huán)比7.3%。

 

    新房庫(kù)存：庫(kù)存面積環(huán)比+0.37%，去化周期12.3 月截至2022.08.11，本周，我們重點(diǎn)跟蹤的16 城新房庫(kù)存面積合計(jì)約9254萬(wàn)方，環(huán)比+0.37%，整體去化周期（按面積）約12.3 月。其中，一線（4城）新房庫(kù)存合計(jì)3187 萬(wàn)方，環(huán)比+0.99%，去化周期10.6 月；二線（6城）新房庫(kù)存3270 萬(wàn)方，環(huán)比+0.35%，去化周期9.9 月；三線（6 城市）新房庫(kù)存2797 萬(wàn)方，環(huán)比-0.31%，去化周期23.5 月。

 

    土地市場(chǎng)：百城土地成交面積1119 萬(wàn)方，成交土地總價(jià)110 億元，土地溢價(jià)率2.10%

 

    本周（8.8-8.14），百城土地供應(yīng)數(shù)量為466 宗，對(duì)應(yīng)土地供應(yīng)建面約2879 萬(wàn)方；百城土地成交數(shù)量為237 宗，對(duì)應(yīng)土地成交建面約1119 萬(wàn)方，成交土地總價(jià)約110 億元，百城土地溢價(jià)率為2.10%。其中，一線、二線、三線城市土地成交建面分別為26 萬(wàn)方、453 萬(wàn)方和638 萬(wàn)方，同比分別為-66%、-2%和-57%，對(duì)應(yīng)土地溢價(jià)率分別為0.00%、1.08%和2.60%。

 

    投資建議：

 

    本周央行公布社融數(shù)據(jù)，7 月末社會(huì)融資概念股規(guī)模存量為334.9 萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)10.7%，1-7 月社會(huì)融資規(guī)模增量累計(jì)21.77 萬(wàn)億，同比多2.89 萬(wàn)億。人民幣貸款方面，7 月份增加6790 億元，同比少增4042 億元。

 

    從結(jié)構(gòu)來(lái)看，7 月居民貸款新增1217 億元，同比少增2842 億元；其中，新增居民短期貸款-269 億元，同比少增354 億元，新增居民中長(zhǎng)期貸款1486 億元，同比少增2488 億元。居民貸款增量大幅減少，原因或在于：i）短期貸款方面，由于疫情再次反復(fù)、房貸和商業(yè)貸利率倒掛下居民大量還款導(dǎo)致新增貸款負(fù)增長(zhǎng)；ii）中長(zhǎng)期貸款方面，由于市場(chǎng)情緒低迷、防風(fēng)險(xiǎn)訴求提升和摩擦性失業(yè)問(wèn)題未有明顯好轉(zhuǎn)，居民購(gòu)房意愿降低、需求不振導(dǎo)致中長(zhǎng)期貸款大幅放緩。

 

    向后看，建議后續(xù)重點(diǎn)關(guān)注：1）抑制行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延的防范措施，如鄭州100 億元規(guī)模房地產(chǎn)紓困專(zhuān)項(xiàng)基金的實(shí)操步驟及各大AMC 機(jī)構(gòu)參與房企主體紓困的具體落地；2）貨幣政策工具箱的“后手”，如降準(zhǔn)降息等，尤其關(guān)注LPR 的下調(diào)空間；3）“因城施策”中基本面較好的強(qiáng)二線城市的政策放松空間。

 

    繼“三條紅線”后，“房地產(chǎn)貸款龍頭股集中度管理”、“土地供應(yīng)兩集中”、“房地產(chǎn)概念股稅改革試點(diǎn)”等政策的出臺(tái)，將供需兩端雙向約束。調(diào)控主風(fēng)向未變，“以穩(wěn)為主”仍為主基調(diào)，政策大放大收的空間較窄。當(dāng)前板塊估值及倉(cāng)位已處歷史低位。往后看，2022 年下半年市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)，但行業(yè)龍頭股供需兩端受限帶來(lái)拿地、銷(xiāo)售、降杠桿之間的不協(xié)調(diào)仍存。建議關(guān)注：（1）穩(wěn)健發(fā)展型：保利發(fā)展、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)；（2）成長(zhǎng)受益型：建發(fā)股份、新城控股、濱江集團(tuán)；（3）物管概念股優(yōu)質(zhì)標(biāo)的龍頭股：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、寶龍商業(yè)等。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：

 

    房地產(chǎn)調(diào)控政策放松不及預(yù)期，信用風(fēng)險(xiǎn)概念股蔓延，銷(xiāo)售修復(fù)不及預(yù)期，資金面大幅收緊等。

 

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