銷售：商品房銷售概念股降幅再次擴大。7 月單月商品房銷售面積同比-28.88%，前值-18.28%；銷售額同比-28.21%，前值-20.81%；銷售均價單月同比0.94%，前值-3.10%。我們認為幾個因素導致了7 月銷售數據再次向下：1）部分爛尾樓業(yè)主集體停貸事件持續(xù)發(fā)酵，對市場信心造成了顯著的負面沖擊；2）6 月短期的疫情積壓性需求與刺激性需求的部分釋放，導致7 月淡季下需求端面臨壓力。3）疫情反復下，經濟不振，收入預期的減弱抑制了購房需求。4）房企信用危機持續(xù)爆發(fā)，動搖了購房者對期房按時竣工交付的信心，進而影響到銷售；5）“買漲不買跌”的心理導致觀望情緒進一步加重。

 

    開發(fā)投資：新開工和投資都在加速下滑。7 月單月新開工面積同比-45.39%，前值-45.08%；竣工龍頭股面積同比-36.01%，前值-40.73%；開發(fā)投資同比-12.33%，前值-9.41%。我們認為，融資和銷售的困難，極大的影響了房企的投資能力與意愿，導致了拿地概念股、新開工和竣工龍頭股的能力與意愿持續(xù)走低。民營房企持續(xù)發(fā)酵的信用風險，導致了民營房企不僅沒有能力拓展新項目，老項目的持續(xù)施工能力也受到了很大影響，放慢施工進度甚至是停工已經成為了較為普遍的現(xiàn)象。

 

    到位資金：各渠道資金來源全面走弱，房企融資問題難見改善。7 月單月到位資金同比-25.82%，前值-23.59%。市場的量價齊跌與房企流動性風險的頻發(fā)，極大的影響了金融機構的信心與行動力，金融機構對于信貸投放的謹慎態(tài)度，使得資金的支持依然局限于少數信用優(yōu)質的房企，大量的民營房企很難得到銀行等主流金融機構的信貸支持。我們認為，在當前信托和美元債等融資渠道快速收窄，銀行信貸支持集中于高信用央、國企的情況下，除了加速銷售實現(xiàn)回款外，融資困難的低信用民企只能是通過項目出售或者重組紓困的方式，間接獲得流動性。

 

    投資建議：我們認為，地方政府和金融機構正加速落地政治局會議提出的“穩(wěn)定房地產市場”的指導方針，在“用足用好政策工具箱”的指導下，政策有望進入新一輪釋放期，紓困力度與需求刺激力度都有望進一步加強。隨著8 月15日央行MLF 中標利率下降10bp 至2.75%， 5 年期LPR 及房貸利率有望進一步下行。我們預計后續(xù)將有更多城市出臺降低首付比例的政策。

 

    我們持續(xù)推薦：1）具有全國化和綜合化發(fā)展能力的高信用龍頭央企，推薦保利發(fā)展。我們認為信用優(yōu)勢龍頭股將推動龍頭央企在土地和并購市場獲得優(yōu)勢，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。2）扎根高能級區(qū)域，積極向全國拓展的優(yōu)質地方國企龍頭，建議持續(xù)跟蹤越秀地產。我們認為深耕高能級區(qū)域的地方國企龍頭，兼具業(yè)績穩(wěn)定性與未來成長性。在民企龍頭股大規(guī)模暴雷和喪失拿地能力的當下，憑借深耕高能級區(qū)域鑄就的穩(wěn)定基本盤和融資優(yōu)勢帶來的逆勢擴張能力，地方國企龍頭有望在行業(yè)出清過程中實現(xiàn)趕超。

 

    風險提示：行業(yè)龍頭股政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續(xù)下滑的風險、銷售不及預期的風險。

 

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