事件描述

 

    　　2022 年8 月15 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022 年1-7 月房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。1-7 月：商品房銷售概念股面積累計(jì)同比-23.1%，當(dāng)月同比-28.9%；商品房銷售額累計(jì)同比-28.8%，當(dāng)月同比-28.2%；地產(chǎn)投資概念股累計(jì)同比-6.4%，當(dāng)月同比-12.3%；到位資金累計(jì)同比-25.4%，當(dāng)月同比-25.8%。

 

    　　事件評(píng)論

 

    　　銷售降幅再度走闊，穩(wěn)樓市壓力仍然較大，政策仍需加大支持力度。7 月銷售面積和銷售額分別累計(jì)-23.1%、-28.8%，增速相比前月分別下降0.8、上升0.1 個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)月同比分別-28.9%、-28.2%，增速相比前月分別下降下降10.6、下降7.4 個(gè)百分點(diǎn)；銷售均價(jià)累計(jì)和當(dāng)月分別同比-7.4%、0.9%，增速相比前月分別上升1.1、上升4.0 個(gè)百分點(diǎn)。二季度以來(lái)，商品房銷售曾持續(xù)反彈，2020 年6 月商品房銷售龍頭股面積累計(jì)降幅收窄至22.2%，當(dāng)月降幅收窄至18.3%。7 月份商品房銷售降幅再度擴(kuò)大，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入復(fù)蘇通道仍然較為艱難，穩(wěn)樓市壓力依然較大，政策仍需加大支持力度。

 

    　　需求端信心不足是樓市孱弱核心原因，保交樓是政策的主要著力點(diǎn)。需求端信心不足主要來(lái)自于以下幾點(diǎn)，一是期房交付，二是房?jī)r(jià)預(yù)期，三是未來(lái)收入預(yù)期。其中，期房能否順利交付是短期內(nèi)主要的壓制因素，也是目前政策主要著力方向。后兩個(gè)因素，一方面房住不炒是長(zhǎng)期堅(jiān)定不移的政策基調(diào)，但也不允許房?jī)r(jià)大起大落，另一方面居民收入更多反應(yīng)的是宏觀經(jīng)濟(jì)未來(lái)的發(fā)展走勢(shì)，而且房?jī)r(jià)和收入也會(huì)有結(jié)構(gòu)性方面的特點(diǎn)，這兩個(gè)因素更具長(zhǎng)期性。

 

    　　到位資金降幅擴(kuò)大，房企失血狀態(tài)仍在持續(xù)。7 月到位資金累計(jì)同比、當(dāng)月同比分別-25.4%、-25.8%，增速相比前月分別下降0.1、下降2.2 個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別累計(jì)同比-28.4% （ 前值-27.2% ）、-11.4% （ 前值-9.7%）、-37.1%（前值-37.9%）、-25.2%（前值-25.7%）；當(dāng)月同比分別-36.8%（前值-32.1%）、-20.6%（前值-17.5%）、-31.2%（前值-30.8%）、-22.6%（前值-19.7%）。銷售低迷直接導(dǎo)致來(lái)自于定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的資金下降，進(jìn)一步導(dǎo)致融資端的信心低迷，目前除了國(guó)企、央企，以及個(gè)別優(yōu)質(zhì)民企，其他房企融資多數(shù)基本停滯。

 

    　　拿地端持續(xù)低迷，對(duì)遠(yuǎn)期銷售、投資等亦存壓制因素。7 月拿地面　　積和拿地價(jià)款分別累計(jì)同比-48.1%、-43.0%，增速相比前月分別上升0.2、上升3.3 個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)月同比分別-47.3%、-33.4%，增速相比前月分別上升5.5、上升31.7 個(gè)百分點(diǎn)。雖然拿地降幅有所收窄，但降幅仍然處于較高區(qū)間。在銷售實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇，房企資金鏈得到明顯改善之前，拿地作為房企加杠桿的第一步，改善難度較大。而且，從遠(yuǎn)期角度，拿地不振對(duì)于未來(lái)的銷售、投資均存在壓制因素。

 

    　　投資繼續(xù)下行，開工、施工、竣工均表現(xiàn)不佳。7 月地產(chǎn)投資累計(jì)同比-6.4%，當(dāng)月同比-12.3%，增速分別相比前月下降1.0、下降2.9 個(gè)百分點(diǎn)。新開工、竣工面積分別累計(jì)同比-36.1%、-23.3%，增速相比前月分別下降1.6、下降1.8 個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)月同比分別-45.4%、-36.0%，增速相比前月分別下降0.3、上升4.7 個(gè)百分點(diǎn)。

 

    　　施工面積累計(jì)同比-3.7%，增速相比前月下降0.9 個(gè)百分點(diǎn)。在房企資金周轉(zhuǎn)困難甚至償債重壓之下，房企拿地、開工、投資意愿和能力均受到壓制，只有解決了房企資金問(wèn)題、銷售見(jiàn)底復(fù)蘇之時(shí)，開工、投資才有可能筑底回升。

 

    　　投資建議：關(guān)注高信用房企及代建企業(yè)。地產(chǎn)股超額收益需滿足三要素共振：資本市場(chǎng)龍頭股、政策、基本面。目前市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)板塊主要擔(dān)心不在于政策是否繼續(xù)寬松，而是政策寬松能否傳導(dǎo)到樓市基本面的改善。我們預(yù)計(jì)地產(chǎn)政策寬松持續(xù)，隨著保交樓等政策推進(jìn)，重塑居民對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，地產(chǎn)基本面有望見(jiàn)底，建議關(guān)注高信用房企及代建企業(yè)，包括保利發(fā)展（未覆蓋）、濱江集團(tuán)（未覆蓋）、新城控股（未覆蓋）等。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示

 

    　　政策施行效果不及預(yù)期、疫情惡化。

 

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