投資要點

 

    　　保租房行業(yè)龍頭股與公募REITs 契合度高，利好政策支持不減。

 

    　　保障性租賃住房龍頭股是完善我國住房體系的重要環(huán)節(jié)之一，對解決城市青年人、新市民等群體住房問題起到關(guān)鍵作用。保障性租賃住房項目因其低于市場的租金而往往保持較高出租率，故通常具有穩(wěn)定持續(xù)的租金收益，與公募REITs 發(fā)行特征有較高的匹配度。2021 年6 月公募REITs 擴容，首次將保障性租賃住房龍頭股納入試點范圍。2022 年5 月27 日，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》。隨后7-8 月期間包含中金廈門安居REIT 在內(nèi)的3 支保障性租賃住房REITs 前后獲批，迅速進入詢價、募集階段。我們認(rèn)為，在未來保持較大政策支持力度下，更多的保租房REITs 產(chǎn)品有望加速落地，這將有利于拓寬租賃企業(yè)融資渠道，盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)。

 

    　　中金廈門安居REIT 資產(chǎn)優(yōu)勢顯著，項目運營表現(xiàn)優(yōu)異且穩(wěn)定。

 

    　　1）地處核心城市優(yōu)質(zhì)區(qū)位：底層資產(chǎn)位于經(jīng)濟發(fā)達、環(huán)境宜居的廈門，人口吸附力較強，2021 年廈門GDP 達7,034 億元，同比增速8.1%，新增就業(yè)人數(shù)和高校在校生人數(shù)逐年增長。同時，廈門較高的房價和偏年輕化的人口結(jié)構(gòu)，讓住房需求向租賃住房市場逐漸傾斜。從區(qū)位來看，項目臨近高校和產(chǎn)業(yè)園，商業(yè)、軌交等配套成熟，存在較大的租房需求。

 

    　　2）進入成熟運營階段，出租率接近滿租，租金穩(wěn)步上漲：底層資產(chǎn)園博和珩琦公寓項目2022Q1 平均月租金分別為32.35 元/平/月和30.52 元/平/月，較21 年中期有所提升，但仍低于全市平均租金水平（2021 年為52.43 元/米/月）。較低的租金單價和小戶型產(chǎn)品支撐項目出租率維持高位，2022Q1 分別為99.4%和99.1%。截至2022Q1 園博和珩琦公寓項目等待入住租戶排號分別為2793 和1794號，分別占全部房源比例為106%和87%，租賃需求旺盛，短期空置壓力較小。

 

    　　3）穩(wěn)定的運營支撐租金收入及毛利率持續(xù)增長：兩項目租金收入分散度較高，截止2022Q1 個人租戶和企業(yè)租戶簽約的租賃合同分別為4,151 份和29 份，受單一租戶退租影響較小。兩項目2020 至2022Q1 整體租金收入分別為45、4200和1687 萬元，項目運營初期毛利率為負(fù)，進入穩(wěn)定運營期后毛利率穩(wěn)步增長，2021-2022Q1 毛利率分別為56.1%和67.6%。

 

    　　未來預(yù)計現(xiàn)金分派率概念股持續(xù)高于4%。目前項目周邊租金約為50 元/平/月，本項目平均月租金僅為周邊租金的62%，這與保租房不得高于同地段同品質(zhì)市場化租賃住房租金95%的要求還有一定上浮空間。根據(jù)《可供分配金額測算報告》，該項目預(yù)計2022 年4-12 月和2023 年可供分配金額分別為3961 萬元和5263 萬元，現(xiàn)金流分派率4.33%（年化）和4.34%。本報告通過DCF 估值計算底層資產(chǎn)估值約12.57 億元，近十年現(xiàn)金分派率穩(wěn)定高于4%。

 

    　　總結(jié)：我們認(rèn)為，保租房REITs 為優(yōu)質(zhì)的租賃物業(yè)提供有效的退出途經(jīng)，是落實加快建立多主體供給、多渠道保障、租購龍頭股并舉住房制度的有效工具，未來更多優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)有望持續(xù)登錄資本市場。作為政策支持的保租房REITs 產(chǎn)品之一，中金廈門安居REIT 底層資產(chǎn)區(qū)位核心、租金龍頭股收入穩(wěn)定，未來可供分派現(xiàn)金流持續(xù)可觀，具有長期配置價值。

 

    　　風(fēng)險提示：租約集中到期、疫情影響租金和出租情況、供應(yīng)增加導(dǎo)致競爭加劇。

 

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