投資： 1-7 月投資概念股同比降至-6.4%，7 月單月投資環(huán)比減少31.1%，預計下半年累計跌幅將擴大至12.7%。1-7 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為79462億元，同比減少6.4%，較前值降低1.0pct；7 月單月投資額為11148 億元，環(huán)比減少31.1%，同比減少12.3%。6 月房企沖量節(jié)點過去后，推盤量及促銷力度均有下調(diào)，同時疊加停貸事件、疫情反復、高溫天氣等不利因素，銷售回歸到5 月水平。在房企“以銷定產(chǎn)”的投資策略下，拿地金額和新開工面積兩個領(lǐng)先指標上半年持續(xù)低迷，預計下半年累計開發(fā)投資額跌幅將繼續(xù)擴大至12.7%。

 

    拿地：受多個一二線城市集中供地影響，拿地均價上漲帶動土地成交價款環(huán)比回暖，同比維持低位。1-7 月累計土地成交價款為2918 億元，同比減少43.0%，較前值提高3.3pct；7 月當月值為875 億元，環(huán)比增長33.7%，同比減少33.4%，較前值提高31.8pct。由于較多一二線城市龍頭股在7 月完成集中供地，結(jié)構(gòu)因素導致7 月拿地均價上漲，一定程度對沖了房企因“以銷定產(chǎn)”

 

    策略而導致的土地購置面積下降，使得土地成交價款的環(huán)比回暖。但從量能看，7 月土地成交價款與去年相比仍處絕對低位。融資端和銷售回款端的雙雙下行導致房企拿地意愿較低，多數(shù)城市還是以國央企和城投托底拿地為主，房企拿地信心尚待修復。

 

    新開工：累計新開工面積降幅擴大至36.1%，連續(xù)12 個月為負。1-7 月份，全國累計新開工面積為76067 萬方，同比減少36.1%，較前值降低1.6pct；7 月單月新開工面積為9644 萬方，環(huán)比減少34.8%，同比減少45.4%，較前值降低0.3pct。隨著銷售的環(huán)比回落以及高溫天氣的影響，7 月新開工面積迅速回落至4 月水平，在現(xiàn)金流承壓的情況下，房企開工意愿整體偏弱。

 

    竣工：累計竣工面積同比降至-23.3%，降幅擴大1.8pct。1-7 月份，全國累計竣工面積為32028 萬方，同比減少23.3%，較前值降低1.8pct；7 月單月新開工面積為3392 萬方，環(huán)比減少35.7%，同比減少36.0%，較前值提高4.7pct。因為房企資金壓力整體依然較大，竣工周期被拉長，竣工面積因此被拖累。

 

    銷售：單月銷售環(huán)比大幅下跌45.4%，同比降幅較上半年縮窄，量能回落至5 月水平。7 月單月概念股銷售金額9691 億元，同比-28.2%，環(huán)比-45.4%，1-7 月累計銷售金額同比-28.8%。環(huán)比大幅下跌的原因主要是（1）房企概念股6 月沖量節(jié)點已過，推盤量及促銷力度均有下調(diào)，7-8 月為房企銷售的傳統(tǒng)淡季。（2）7 月各地因城施策的“四限”政策放松節(jié)奏放緩，出臺政策數(shù)量較5-6 月明顯下降。（3）停貸事件影響購房者信心疊加持續(xù)高溫天氣影響購房者看盤意愿。

 

    銷售的進一步放松依賴于政策的進一步加碼，的隨著近期南京、蘇州等核心二線城市放松限貸，我們預計未來政策將繼續(xù)加碼，銷售有望穩(wěn)步回暖。

 

    資金：房企到位資金疲弱，同比跌幅擴大。7 月單月到位資金為11923 億元，環(huán)比減少27.5%，同比減少25.8%。房企各項資金來源單月同比均為負。土地投資和拿地開工同比下降情況仍然嚴峻，國內(nèi)貸款上漲動力不足；銷售恢復較為緩慢，定金及預收款和個人按揭貸款保持下滑。尚存民企的融資現(xiàn)金流和經(jīng)營性現(xiàn)金流依然承壓。

 

    投資建議：與2008/2014 年不同，本輪周期供需兩端均存在很多阻塞，需要政策多點開花的系統(tǒng)性解決方案。本輪地產(chǎn)概念股股邏輯除了政策博弈、銷售數(shù)據(jù)復蘇外還有供給側(cè)出清帶來的競爭格局改善。下半年到年底，有望見到第二波強力放松政策的加持，地產(chǎn)和物業(yè)均有絕對收益的空間，維持地產(chǎn)開發(fā)概念股板塊“增持”評級。建議關(guān)注：A 股—濱江集團、保利發(fā)展、華發(fā)股份、萬科A、金地集團、招商蛇口、建發(fā)股份概念股；H 股—綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)龍頭股、中國海外宏洋、中國金茂；物業(yè)—A 股關(guān)注招商積余；H 股關(guān)注華潤萬象生活、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)。

 

    風險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應，疫情反復影響超預期。

 

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