【每日一問】

 

    今年二批重點(diǎn)城市龍頭股集中土拍持續(xù)提質(zhì)縮量，出現(xiàn)溢價(jià)率略微下降、流拍現(xiàn)象稍有好轉(zhuǎn)的特征，整體熱度平平。截至8 月15 日，22 個(gè)重點(diǎn)城市中19 城完成了二批集中土拍，另有鄭州、沈陽、長(zhǎng)春至今未公告二批集中土拍信息。1）從成交規(guī)模上看，19 城二批集中土拍共成交住宅用地401 宗，較今年首批19城上漲6.6%；成交總建面3875 萬平，較首批上漲6.0%。2）從成交價(jià)格來看，合計(jì)成交金額5253 億元，較首批上漲8.5%；樓面均價(jià)1.36 萬元/平，較首批上漲2.4%，為實(shí)行集中土拍制度以來，樓面價(jià)最高的一個(gè)批次。3）得益于地方供地規(guī)則的放寬和拿地門檻的降低，土地流拍現(xiàn)象持續(xù)好轉(zhuǎn)，本次流拍率為5.8%，較首批下降了3.6 個(gè)百分點(diǎn)。4）從整體土拍熱度來看，溢價(jià)率略微下降，整體熱度平平。19 城二批集中土拍底價(jià)成交率64.1%，較首批提升4.0 個(gè)百分點(diǎn)；觸頂成交率為21.7%，較首批下降2.0 個(gè)百分點(diǎn)；平均溢價(jià)率3.6%，較首批下降了0.9 個(gè)百分點(diǎn)（與首批的比較均為19 城數(shù)據(jù)比較，首批數(shù)據(jù)中剔除鄭州、沈陽、長(zhǎng)春三城數(shù)據(jù)）。

 

    從土拍規(guī)則來看，與今年首批相比，9 城土拍規(guī)則基本不變，8 城適度放松，2 城則適度收緊土拍規(guī)則。

 

    北京、青島、杭州、武漢等適度放松土拍規(guī)則，主要表現(xiàn)為降低參拍門檻，提高地塊利潤(rùn)空間等，以提升企業(yè)拿地意愿。長(zhǎng)沙、寧波則適度收緊土拍規(guī)則。濟(jì)南、天津、無錫、重慶等較首批基本無變動(dòng)。

 

    從城市角度來看，南京成交規(guī)模領(lǐng)跑，上海土地出讓金榜首，多城區(qū)域熱度分化仍顯著。1）從成交規(guī)模來看，與首批相比，12 城成交建面增長(zhǎng)，7 城成交建面減少。其中南京受到供應(yīng)規(guī)模增長(zhǎng)的影響，總建面增幅高達(dá)322%，以443 萬平的成交量領(lǐng)跑19 城，青島以153%的增幅位居第二，成都以421 萬平的成交總建面位居成交量第二。2）從土地出讓金來看，二批集中土拍成交總金額排名前五的城市為上海、南京、杭州、北京、成都，分別為780、727、557、500、402 億元；以上五個(gè)城市首批+二批成交總金額分別為1659、918、1385、980、795 億元。3）從地價(jià)水平來看，近半數(shù)城市樓面均價(jià)較首批有所提升。

 

    從增幅來看，上海、廣州、青島樓面均價(jià)較首批分別上漲68.6%、42.5%、40.5%，為了提升房企概念股積極性，政府拿出更多優(yōu)質(zhì)地塊；絕對(duì)數(shù)值來看，北京本批次樓面價(jià)約34522 元/平，刷新集中供地以來紀(jì)錄，主要原因在于本次集中供地出現(xiàn)的高價(jià)地塊占近三成，拉升了整體樓面價(jià)。4）從溢價(jià)率來看，深圳、合肥溢價(jià)率達(dá)9.3%、7.9%，其余溢價(jià)率均在7%以下。深圳對(duì)比今年首批以及去年三批地塊的價(jià)格，本輪16 塊土地中的大部分地塊限價(jià)都有所上漲，也在一定程度上提高了房企參與的積極性。武漢、重慶、天津的溢價(jià)水平均處于較低位，分別為1.0%、0.5%、0.0%。相較于首批，10 城溢價(jià)率下降。其中廣州溢價(jià)率較首批提升幅度最大，主要是因?yàn)槲挥谥行膮^(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊占比增多，房企參與拿下的決心更強(qiáng)烈，整體溢價(jià)率6.6%，較首批上升5.6 個(gè)百分點(diǎn)。

 

    從房企角度來看，國企央企依舊是拿地主力，且更多聚焦優(yōu)質(zhì)資源的獲取。2022 年二批集中土拍按全口徑拿地金額分，地方國企、央企、民企分別占比54%、29%、17%。央企國企依然是市場(chǎng)拿地主力，拿地態(tài)度整體偏謹(jǐn)慎，其中地方國企占比最高；此外，民企占比較首批拿地建面占比再下降10 個(gè)百分點(diǎn)至20%，是集中土拍制度實(shí)施以來，民企拿地占比最少的一個(gè)批次。央企以18407 元/平最高的樓面均價(jià)、6.90%最高的溢價(jià)率獲地，樓面均價(jià)較首批提升了15.3%，溢價(jià)率較首批提升了5.87 個(gè)百分點(diǎn)；地方國企的溢價(jià)率和樓面均價(jià)分別提升1.15 個(gè)百分點(diǎn)、10.4%至2.42%和12940 元/平；民企平均溢價(jià)率較首批提升了1.53 個(gè)百分點(diǎn)至4.71%，樓面均價(jià)較首批下降了8.8%至12154 元/平。按照房企銷售規(guī)模劃分，Top30 房企拿地?cái)?shù)量占比為23%，與首批基本持平，較去年第三批大幅上升13 個(gè)百分點(diǎn)，龍頭房企今年集中土拍的拿地積極性有所提升。

 

    拿地金額靠前的仍然以央國企為主。本輪拿地金額排名靠前的房企保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、中國海外發(fā)展，拿地金額分別為425、370、365、305、225、165 億元。除濱江集團(tuán)外，均為央國企。以上六家房企今年首批+二批集中土拍合計(jì)拿地金額分別為644、518、599、365、418、475 億元。其中保利、華潤(rùn)、中海、招蛇在去年的集中土拍中拿地金額也位居前十的行列，整體集中土拍的投資力度較大同時(shí)能保持相對(duì)平穩(wěn)的投資節(jié)奏。

 

    從房企布局情況來看，1）保利發(fā)展投資布局最廣，進(jìn)駐了11 個(gè)城市。其余TOP30 房企中，拿地城市數(shù)量在5 個(gè)及以上的房企還有越秀地產(chǎn)、招商蛇口、華潤(rùn)置地、中國海外發(fā)展。拿地城市數(shù)量在2-4 個(gè)的房企：華發(fā)、建發(fā)、金茂、龍湖、萬科。拿地城市數(shù)量在1 個(gè)的房企：濱江、綠城、金地。2）?7
?b濱江集團(tuán)是最注重區(qū)域深耕的房企，二批集中土拍中杭州單城拿地金額高達(dá)225 億元，今年已經(jīng)在杭州投入418 億元土地投資（首批+二批），持續(xù)鞏固大本營優(yōu)勢(shì)。

 

    【今日收評(píng)】

 

    從大盤表現(xiàn)來看，今日（8 月18 日）申萬房地產(chǎn)板塊下跌1.04%，相對(duì)滬深300 收益率為-0.17%；恒生地產(chǎn)板塊下跌0.76%，相對(duì)恒生指數(shù)收益率為0.04%。申萬房地產(chǎn)板塊中，央企、地方國企與民企跌幅均值分別為0.90%、0.97%、1.30%。板塊今日出現(xiàn)回調(diào)，近期各地頻出的房企概念股紓困政策以及中債信用增進(jìn)投資公司對(duì)民營房企發(fā)債提供擔(dān)保的模式效果仍有待觀察。

 

    從個(gè)股表現(xiàn)來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為-1.69%，排名前三是新城控股、萬科A、保利發(fā)展，漲跌幅分別為0.29%、-0.53%、-0.92%，其中萬科發(fā)布公告將每10 股可獲派發(fā)的現(xiàn)金股息由9.70 元調(diào)增為9.76 元。主流內(nèi)房股今日漲跌幅均值為-2.42%，排名前三是美的置業(yè)、華潤(rùn)置地概念股、龍湖集團(tuán)，漲跌幅分別為-1.17%、-1.30%、-1.62%。美的置業(yè)和龍湖集團(tuán)作為示范民企，相對(duì)跌幅較小，持續(xù)受到中債信用增進(jìn)投資公司對(duì)民營房企發(fā)債提供擔(dān)保的消息發(fā)酵的影響。

 

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