7 月單月銷售概念股面積同比增速-28.9%，較6 月負(fù)增長擴(kuò)大10.6 pct，數(shù)據(jù)上有所回落，主要原因或是6 月份同比“異常”偏高，如果與5 月份相比，7月份數(shù)據(jù)仍是有所改善，整體呈弱復(fù)蘇態(tài)勢；

 

    　　往后看，8 月份上半月高頻數(shù)據(jù)顯示銷量概念股同比負(fù)增長略有收窄，在政策落地效果逐步釋放以及更強(qiáng)政策落地預(yù)期下（支持改善性需求等），10 月左右銷量同比有望達(dá)成正負(fù)零左右，全年銷量或為小兩位數(shù)負(fù)增長；7 月投資金額同比增速為-12.3%，較6 月負(fù)增長擴(kuò)大2.9 pct，預(yù)計在土地購置費(fèi)滯后計入及新開工面積減少雙重影響下仍將持續(xù)下滑；7 月新開工面積同比增速為-45.4%，較6 月負(fù)增長擴(kuò)大0.3 pct，當(dāng)前企業(yè)未開工庫存或?qū)⑾�耗見底，新開工面積增速逐步趨同于拿地面積，往后看，隨著銷售復(fù)蘇，新開工或率先反彈，但反彈的持續(xù)性及高度或受制于前期的保守拿地；

 

    　　7 月竣工面積同比增速為-36.0%，較6 月負(fù)增長收窄4.7 pct，房企資金鏈仍處于較弱狀態(tài)，施工強(qiáng)度尚未回到正常水平，往后看，在市場逐步恢復(fù)及各方積極推進(jìn)“保交樓”背景下，后續(xù)竣工增速或有望一定程度回升；7 月到位資金同比增速為-25.8%，較6 月負(fù)增長擴(kuò)大2.2 pct，結(jié)構(gòu)上融資類資金因偏弱的開工意愿及債券市場波動加大維持低位，銷售類資金同步于銷售市場波動下行；目前貨幣活化指數(shù)繼續(xù)下降，行業(yè)經(jīng)營層面資金鏈穩(wěn)健性亦處于低位；不同城市能級房價進(jìn)一步分化，一線城市上漲；累計工程欠款規(guī)模同比自21 年下半年以來持續(xù)下行，一是因為工程欠款保障系數(shù)下行，房企償付風(fēng)險加大，二是受累計施工面積同比下滑影響；

 

    投資建議：競爭格局改善的中長期邏輯未變，市場系統(tǒng)性風(fēng)險的擔(dān)憂或緩釋，銷售基本面觀察的窗口期或在9-10 月，建議大家沿著基本面主線布局穩(wěn)健型標(biāo)的而非博弈資產(chǎn)救贖型標(biāo)的。當(dāng)前周期特征下，并不具備過去房價大幅上漲救贖劣質(zhì)資產(chǎn)的條件，“高質(zhì)量”周轉(zhuǎn)的“管理紅利”模式或具備護(hù)城河優(yōu)勢；

 

    　　房地產(chǎn)角度，建議關(guān)注：a.“穩(wěn)增長”主線下“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”

 

    　　龍頭“招保萬金中華龍”（【招商蛇口】【保利發(fā)展】【萬科A】【金地集團(tuán)】【中國海外發(fā)展】【華潤置地】【龍湖集團(tuán)】）；b.銷售復(fù)蘇后貨值彈性較大的地方區(qū)域型國企，如【建發(fā)股份】等；c.精選“有質(zhì)量的杠桿”

 

    　　的高杠桿民企，等到銷售右側(cè)確立明顯可布局；d.資源型公司仍可獲穩(wěn)健回報，如【華僑城A】等；

 

    　　產(chǎn)業(yè)鏈角度，重視產(chǎn)業(yè)鏈上各細(xì)分板塊供應(yīng)商的估值修復(fù)，關(guān)注輕工龍頭股、建材、家居家電龍頭股等相關(guān)板塊的估值修復(fù)彈性；

 

    　　生態(tài)鏈角度，重視順延于開發(fā)的轉(zhuǎn)型如購物中心/寫字樓/長租公寓/產(chǎn)業(yè)園/物流地產(chǎn)龍頭股等標(biāo)的及圍繞房地產(chǎn)生態(tài)概念股鏈的轉(zhuǎn)型如設(shè)計/集采及建造/交易/資產(chǎn)管理/房地產(chǎn)科技等長賽道機(jī)會，如物管關(guān)注【招商積余】【保利物業(yè)】【碧桂園服務(wù)】等，商管關(guān)注【華潤萬象生活】龍頭股【星盛商業(yè)】等；交易關(guān)注【貝殼】等；關(guān)注REITs 標(biāo)的長賽道布局

 

    　　風(fēng)險提示：疫情反復(fù)超預(yù)期，政策改善不及預(yù)期，銷售下滑超預(yù)期，市場流動性改善不及預(yù)期，海外流動性收緊超預(yù)期等。

 

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