投資摘要：

 

    　　市場行情：

 

    　　本周（8.8-8.12）A 股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅-1.67%（上周-4.50%），A 股大盤龍頭股（萬得全A）漲幅1.68%（上周-0.54%）；H 股地產(chǎn)龍頭股指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅-4.53%（上周-3.46%），H 股大盤（恒生指數(shù)）漲幅-0.13%（上周0.23%）。本周A 股、H 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)均弱于大盤。

 

    　　行業(yè)基本面：

 

    　　新房銷售疲軟，二手房銷售回暖。從數(shù)據(jù)來看，41 城商品房概念股累計(jì)銷售面積（8.1~8.11）同比-26.0%，上月同比-32.3%；16 城二手房成交面積（8.1~8.11）同比24.1%，上月同比0.6%。

 

    　　去化周期下降。從數(shù)據(jù)來看，15 城商品房去化周期（截至8.11）為609 天，上月同期為650 天。

 

    　　土地市場維持弱勢。從數(shù)據(jù)來看，100 大中城市概念股本年累計(jì)（截至8.14）成交土地建面同比-24.7%，上周累計(jì)同比-24.4%；本周100 大中城市（8.1~8.14）土地成交溢價(jià)率0.4%，上周6.5%；100 大中城市本年累計(jì)（截至8.14）土地成交總價(jià)同比-43.2%，上周累計(jì)同比-42.8%。

 

    　　融資形勢嚴(yán)峻。從數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（8.1~8.14）累計(jì)同比-50.8%，上月規(guī)模同比-36.6%；境外地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（8.1~8.14）累計(jì)同比-75.8%，上月規(guī)模同比-28.7%。信托發(fā)行規(guī)模（8.1~8.14）累計(jì)同比-91.1%，上月規(guī)模同比-87.3%。

 

    　　投資策略：

 

    　　在“用足用好政策工具箱”的指導(dǎo)下，多地密集出臺樓市政策，南京、蘇州、無錫、濟(jì)南等地都下調(diào)了二套房首付比例。我們認(rèn)為，地方政府和金融機(jī)構(gòu)正加速落地政治局會議提出的“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的指導(dǎo)方針，在“用足用好政策工具箱”的指導(dǎo)下，政策有望進(jìn)入新一輪釋放期，紓困力度與需求刺激力度都有望進(jìn)一步加強(qiáng)。二手房銷售的持續(xù)復(fù)蘇，顯示出市場需求的復(fù)蘇態(tài)勢，特別是政策較為積極且需求具有一定支撐的二線城市復(fù)蘇勢頭較為明顯。我們認(rèn)為，隨著紓困措施的持續(xù)落地，居民對于新房市場的信心有望逐步修復(fù)。但在“保交樓”為主的思路下，對于預(yù)售資金的監(jiān)管正進(jìn)一步趨嚴(yán)，房企紓困可能著眼于“救項(xiàng)目，不救房企”，民營房企自身的流動(dòng)性危機(jī)短期可能仍然難以改善。

 

    　　我們持續(xù)推薦：1）具有全國化和綜合化發(fā)展能力的高信用龍頭央企，推薦保利發(fā)展。我們認(rèn)為信用概念股優(yōu)勢將推動(dòng)龍頭央企在土地和并購市場獲得優(yōu)勢，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書也有望在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，進(jìn)一步提升市場份額。2）扎根高能級區(qū)域，積極向全國拓展的優(yōu)質(zhì)地方國企龍頭，建議持續(xù)跟蹤越秀地產(chǎn)。我們認(rèn)為深耕高能級區(qū)域的地方國企龍頭，兼具業(yè)績穩(wěn)定性與未來成長性。在民企大規(guī)模暴雷和喪失拿地能力的當(dāng)下，憑借深耕高能級區(qū)概念股域鑄就的穩(wěn)定基本盤和融資優(yōu)勢帶來的逆勢擴(kuò)張能力，地方國企龍頭有望在行業(yè)出清過程中實(shí)現(xiàn)趕超。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

 

數(shù)據(jù)推薦

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