本期投資提示：

 

    　　房地產(chǎn)行業(yè)概念股數(shù)據(jù)：上周（22/08/13-22/08/19）45 個(gè)重點(diǎn)城市新房概念股合計(jì)成交369 萬(wàn)平米，環(huán)比+7%；其中，一二線環(huán)比+4%、三四線環(huán)比+30%；8 月截至上周一手房月成交同比-29%，較7 月+7pct；其中，一二線同比-22%、三四線同比-56%，分別較7 月+9pct 和-1pct。上周14 個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交110 萬(wàn)平米，環(huán)比-3%；8 月截至上周累計(jì)成交同比+11%，較7 月+28pct。庫(kù)存方面，上周15 城推盤(pán)138 萬(wàn)平米，環(huán)比+15%；對(duì)應(yīng)周成交/推盤(pán)比為0.98 倍，最近3 個(gè)月（22 年5-7 月）分別為1.07 倍、0.95 倍和0.99 倍。截至上周末，15 城可售面積為9,839 萬(wàn)平米，環(huán)比+0.03%；3 個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為12.5 個(gè)月，環(huán)比下降0.01 個(gè)月，行業(yè)總體仍處于低庫(kù)存階段 。

 

    　　主要政策新聞：宏觀方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布1-7 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比-6.4%，7 月單月-12.3%；1-7 月商品房龍頭股銷(xiāo)售面積同比-23.1%，7 月單月-28.9%。紓困方面，住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門(mén)近日出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)龍頭股交付，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)借款撬動(dòng)、銀行貸款跟進(jìn)，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付；交易商協(xié)會(huì)再次召開(kāi)民營(yíng)房企座談會(huì)，探討通過(guò)中債增進(jìn)公司增信支持的方式支持民營(yíng)房企發(fā)債融資。南寧設(shè)立平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，首期規(guī)模30 億元；湖州鼓勵(lì)國(guó)企收購(gòu)困難房企滯銷(xiāo)房，同時(shí)降低房企預(yù)售申請(qǐng)條件；南陵提出領(lǐng)導(dǎo)“一對(duì)一”負(fù)責(zé)問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目；石家莊、萍鄉(xiāng)開(kāi)展保交付座談會(huì)，推動(dòng)“保交樓、穩(wěn)民生”

 

    　　相關(guān)政策。因城施策方面，限購(gòu)放松：上海（在臨港新區(qū)繳納1 年社保可限購(gòu)一套），昆山、太倉(cāng)（外地戶(hù)籍購(gòu)首套房取消6 個(gè)月社保）；首付比例下調(diào)：福州（二套房由50%調(diào)整至40%，非戶(hù)籍人口首套房由40%調(diào)整至30%）、惠州（首套房降低至20%）；購(gòu)房補(bǔ)貼：南京、福州、大理等；濟(jì)南推出二手房“帶押過(guò)戶(hù)”新模式，降低二手房交易成本。三批集中供地方面，北京、杭州、鄭州9 月下旬陸續(xù)起拍。

 

    　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：22 年中期業(yè)績(jī)：中國(guó)海外宏洋歸母凈利潤(rùn)24.5 億元（-9%）；越秀地產(chǎn)17.1 億元（-26%），核心凈利潤(rùn)21.3 億元（+1%）。22 年1-7 月銷(xiāo)售額：華僑城 314億元（-37%），華潤(rùn)置地 1,491 億元（-21%）；7 月單月銷(xiāo)售額：華僑城 42 億元（-18%）、華潤(rùn)置地 281 億元（+22%）。華潤(rùn)置地1-7 月租金96 億元（-5%），7 月單月租金15 億元（-1%）。業(yè)績(jī)預(yù)減方面，22H1 核心凈利潤(rùn)：碧桂園 45-50 億元（-67%至-70%），旭輝控股15-20 億元（-40%至-55%）；22H1 歸母凈利潤(rùn)：碧桂園 2-10 億元 （-93%至-99%），旭輝控股 15-22 億元 （-59%至-72%），時(shí)代中國(guó)控股0.1-0.3 億元（-98%至-99%），禹洲集團(tuán) 0.55-0.65 億元（-92%至-94%），新城發(fā)展17-18 億元（-38%至-42%），雅居樂(lè) 23-26 億元（-51%至-57%）。金科股份持股5%以上股東陶虹遐及其一致行動(dòng)人虹淘公司減持股份1,332 萬(wàn)股，減持后合計(jì)持股占比4.99%。綠城管理控股執(zhí)行總裁林三九增持公司9 萬(wàn)股股份，增持后持股占比0.25%。

 

    　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW 房地產(chǎn)指數(shù)上漲3.29%，滬深300 指數(shù)下跌0.96%，相對(duì)收益為4.25%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市，在31 個(gè)板塊排名中排第4 位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW 房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5 位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：廣宇發(fā)展、海南高速、金地集團(tuán)、萬(wàn)方發(fā)展、保利地產(chǎn)，上周漲跌幅排名后5 位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為西藏城投、萬(wàn)通發(fā)展、世榮兆業(yè)、信達(dá)地產(chǎn)、*ST 松江。物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌0.58%，滬深300 指數(shù)下跌0.96%，相對(duì)收益為0.38%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH 房企22/23PE 均值分別為6.8/6.0 倍；物管22/23PE 均值分別為12/9 倍。

 

    　　投資分析意見(jiàn)：中短期來(lái)看，我們認(rèn)為目前房地產(chǎn)基本面底已現(xiàn)，后續(xù)基本面改善路徑或?qū)⒊尸F(xiàn)“√￣”型走勢(shì)，并將演繹出強(qiáng)于以往的結(jié)構(gòu)彈性，包括核心城市和優(yōu)質(zhì)房企，并預(yù)計(jì)一二線城市將進(jìn)入政策銷(xiāo)量共振，優(yōu)質(zhì)房企將進(jìn)入長(zhǎng)短期成長(zhǎng)共振。從中長(zhǎng)期來(lái)看，我們認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)發(fā)展路徑或?qū)㈩?lèi)似于美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭股和中國(guó)白酒行業(yè)“總量趨弱+格局優(yōu)化”的模式，并預(yù)計(jì)格局優(yōu)化后優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間將再次打開(kāi)，有望實(shí)現(xiàn)量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A 股：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、金地集團(tuán)、中國(guó)建筑、新城控股、萬(wàn)科A；推薦：H 股：華潤(rùn)置地、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際、旭輝控股、碧桂園，并建議關(guān)注：綠城中國(guó)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象、保利物業(yè)、中海物業(yè)、新大正、綠城服務(wù)、寶龍商業(yè)、新城悅服務(wù)。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷(xiāo)售去化不及預(yù)期，房地產(chǎn)龍頭股稅試點(diǎn)力度超預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期，行業(yè)增值服務(wù)探索不及預(yù)期。

 

數(shù)據(jù)推薦

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