本周觀點(diǎn)：需求托底加碼

 

    7 月28 日政治局會(huì)議提出，“經(jīng)濟(jì)大省要勇挑大梁，有條件的省份要力爭(zhēng)完成經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)”。我們認(rèn)為，5.5%的目標(biāo)對(duì)地產(chǎn)仍有一定潛在要求，然而21Q3-22Q2 房地產(chǎn)行業(yè)GDP 當(dāng)季同比歷史上首次出現(xiàn)連續(xù)4 個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)，行業(yè)銷(xiāo)售和投資下行勢(shì)大力沉，已經(jīng)成為穩(wěn)增長(zhǎng)的第一拖累項(xiàng)。我們認(rèn)為，地產(chǎn)可能不是本輪穩(wěn)增長(zhǎng)的主角，但是不會(huì)從臺(tái)前退居幕后，至少不會(huì)成為穩(wěn)增長(zhǎng)的包袱。

 

    我們?cè)? 月29 日《穩(wěn)定高于一切》中提出基本面二次下行可能意味著需求政策下限進(jìn)一步提升，并且所提出的四大調(diào)整方向有望逐一兌現(xiàn)：第一，按揭額度支持，利率加速下行：隨著8 月15 日MLF 下調(diào)10BP，5 年期LPR 有望超預(yù)期下調(diào)，并且隨著基本面和信貸收縮壓力的加大，地方加點(diǎn)幅度有望加速下行。貝殼研究院7 月數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)首套、二套平均房貸利率分別來(lái)到4.35%、5.07%，均為2014 年至今的歷史最低位。

 

    第二，限購(gòu)限貸進(jìn)一步優(yōu)化：蘇州、福州等熱點(diǎn)城市率先調(diào)整，穩(wěn)增長(zhǎng)壓力之下，經(jīng)濟(jì)大省有望顧全大局適度優(yōu)化。以福州為例，年內(nèi)福州限購(gòu)、限貸相繼放松：1）3 月下旬，福州放松限購(gòu)，非五城區(qū)戶(hù)籍在福州五城區(qū)購(gòu)買(mǎi)144 平普宅，無(wú)須提供近兩年內(nèi)滿(mǎn)12 個(gè)月社保或納稅證明。2）7 月，福州再次放松限購(gòu)，允許五城區(qū)戶(hù)籍、符合條件二孩家庭購(gòu)買(mǎi)第三套普宅。3）8 月16 日福州發(fā)布《福州市限購(gòu)區(qū)域調(diào)整差別化住房信貸政策實(shí)施細(xì)則》，五城區(qū)戶(hù)籍二套房最低首付比例由50%下調(diào)至40%，非五城區(qū)戶(hù)籍首套房最低首付比例由40%降至30%。

 

    第三，適度盤(pán)活二手房市場(chǎng)，穩(wěn)杠桿的前提下提振改善性需求：1）珠海、濟(jì)南等地先后允許二手房交易“帶押過(guò)戶(hù)”。2）在15 個(gè)發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)政策的城市中，有且僅有深圳仍在嚴(yán)格執(zhí)行，西安7 月率先取消二手房指導(dǎo)價(jià)，上海二手房指導(dǎo)價(jià)實(shí)際執(zhí)行折扣放松。二手市場(chǎng)逐漸回暖有望盤(pán)活居民存量資產(chǎn)，帶動(dòng)房產(chǎn)置換梯隊(duì)修復(fù)，引導(dǎo)需求側(cè)筑底向好。

 

    第四，三四線(xiàn)城市通過(guò)房票安置定向托底：據(jù)團(tuán)隊(duì)不完全統(tǒng)計(jì)，截至8 月21 日已有13 個(gè)城市/縣區(qū)提出“房票安置”。8 月16 日南京主城浦口區(qū)發(fā)布《南京市浦口區(qū)住宅房屋征收房票安置暫行規(guī)定》征求意見(jiàn)稿，房票適用城市能級(jí)進(jìn)一步上升。

 

    8 月新房、二手房銷(xiāo)售同比小幅回暖

 

    新房市場(chǎng)本周成交393 萬(wàn)平，月度同比-27.43%，相較上月改善5.78pct；累計(jì)庫(kù)存16912 萬(wàn)平，一線(xiàn)、二線(xiàn)去化加速，三線(xiàn)及以下去化放緩。二手房市場(chǎng)本周成交166萬(wàn)平，月度同比+11.52%，相較上月改善16.64pct。土地市場(chǎng)本周成交建面2021 萬(wàn)平，滾動(dòng)12 周同比-6.32%；成交總額186 億元，滾動(dòng)12 周同比-14.87%；全國(guó)平均溢價(jià)率+3.31%，滾動(dòng)12 周同比-7.44pct。

 

    本周申萬(wàn)房地產(chǎn)龍頭股指數(shù)+3.29%，較上周提升1.62pct，漲幅排名4/31，領(lǐng)先滬深300指數(shù)4.25pct。H 股概念股方面，本周Wind 香港房地產(chǎn)指數(shù)+1.24%，較上周提升3.00pct，漲幅排序2/11，領(lǐng)先恒生指數(shù)3.23pct；克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為2.59%，較上周提升7.12pct。

 

    投資建議：我們看好行業(yè)投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“高能級(jí)概念股、高信用、高品質(zhì)”。具有更優(yōu)秀信用資質(zhì)及資源儲(chǔ)備的國(guó)央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業(yè)復(fù)蘇。持續(xù)推薦：1 ）優(yōu)質(zhì)龍頭：中國(guó)海外發(fā)展、金地集團(tuán)概念股、保利發(fā)展、萬(wàn)科A概念股、龍湖集團(tuán)、招商蛇口；2 ）優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)：新城控股、旭輝控股集團(tuán)；3 ）優(yōu)質(zhì)物管：碧桂園服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)。建議關(guān)注：首開(kāi)股份、華發(fā)股份、金融街、越秀地產(chǎn)概念股、建發(fā)國(guó)際、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)等。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)概念股蔓延；行業(yè)銷(xiāo)售下行超預(yù)期；因城施策力度不及預(yù)期

 

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