本周中央首度提出通過政策性銀行專項(xiàng)借款保交樓，體現(xiàn)了中央穩(wěn)定房地產(chǎn)的決心。8 月19 日，中央要求完善政策工具箱龍頭股，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。本周央行MLF 縮量續(xù)作、中標(biāo)利率下降10bp，預(yù)期下周一（8.22）5 年期LPR 下調(diào)15-20bp。

 

    上海外圍限購進(jìn)一步放松。在上海臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個(gè)稅或社保滿1 年及以上，在臨港新片龍頭股區(qū)限購1 套住房。

 

    我們認(rèn)為隨著中央未來實(shí)質(zhì)性推動(dòng)地方保交樓，停工停貸對(duì)市場情緒的沖擊將逐步減弱。但需注意的是，“保交樓”并不等于“保房企”，目前房地產(chǎn)市場依舊處于需求萎靡、信心不足的環(huán)境下，購房信心和需求的復(fù)蘇需要政策系統(tǒng)性的解決方案。本周上海外圍進(jìn)一步放松限購，我們繼續(xù)看好下半年政策放松空間，尤其是一二線核心城市龍頭股的限購限貸政策。

 

    行情回顧：本周中信房地產(chǎn)概念股指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為2.9%，領(lǐng)先大盤3.90 個(gè)百分點(diǎn)，在29 個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列第3 名。本周上漲個(gè)股共84 支，較上周減少34 支，下跌股數(shù)為48 支。（若無特殊說明，報(bào)告中本周指8.15-8.21 當(dāng)周）。

 

    新房成交情況： 本周30 個(gè)城市新房成交面積為253.5 萬平方米，環(huán)比提升6.2%，同比下降27.1%，其中樣本一線城市的新房龍頭股成交面積為69.6 萬方，環(huán)比20.5%，同比-20.3%；樣本二線城市為130.7 萬方，環(huán)比0.7%，同比-29.3% ；樣本三線城市為53.2 萬方，環(huán)比4.0%，同比-29.5%。樣本二線城市龍頭股為80.3 萬方，環(huán)比1.0%；樣本三線城市為17.0 萬方，環(huán)比-0.1%。從今年累計(jì)33 周新房成交面積同比看，樣本30 城共計(jì)9739.8 萬方，同比下降-35.7%；一線城市為1984.1 萬方，同比-29.0%；二線城市為5644.1 萬方，同比-33.0%；三線城市為2111.6 萬方，同比-46.4%。

 

    二手房成交情況： 本周我們跟蹤的11 個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積合計(jì)128.7萬方，環(huán)比增長1.5%，同比增長30.1%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為31.4 萬方，環(huán)比4.0%；樣本二線城市為80.3 萬方，環(huán)比1.0%；樣本三線城市為17.0 萬方，環(huán)比-0.1%。年初至今累計(jì)二手房成交面積為3612.1 萬方，同比變動(dòng)為-21.3%；其中樣本一線城市的累計(jì)二手房成交面積為948.0 萬方，同比-37.8%；樣本二線城市為2212.8 萬方，同比-9.7%；樣本三線城市為451.2 萬方，同比-9.7%。

 

    重點(diǎn)公司境內(nèi)信用債情況：發(fā)行量減少，整體發(fā)債利率漲跌不一。根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本周（8.15-8.21）共發(fā)行房企信用債11 只，環(huán)比減少3 只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)72.69 億元，環(huán)比增加6.19 億元，總償還量134.90 億元，環(huán)比增加8.96 億元，凈融資額為-62.21 億元，環(huán)比減少2.77 億元。主體評(píng)級(jí)方面，本周房企債券發(fā)行已披露的主體評(píng)級(jí)以AAA（48.1%）為主要構(gòu)成。債券類型方面，本周房企債券發(fā)行以一般中期票據(jù)（47.3%）為主要構(gòu)成。債券期限方面，本周以1-3 年（80.6%）的債券為主。

 

    投資建議：房地產(chǎn)多點(diǎn)爆發(fā)的問題需要系統(tǒng)性的解決方案。與2008/2014 年不同，本輪周期供需兩端均存在很多阻塞，需要政策多點(diǎn)開花。下半年到年底，有望見到第二波強(qiáng)力放松政策的加持，地產(chǎn)和物業(yè)均有絕對(duì)收益的空間，維持地產(chǎn)開發(fā)板塊“增持”評(píng)級(jí)。建議關(guān)注：A 股—濱江集團(tuán)龍頭股、保利發(fā)展、華發(fā)股份、萬科A、金地集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)股份；H 股—綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)龍頭股、中國海外宏洋、中國金茂；物業(yè)—A 股關(guān)注招商積余；H 股關(guān)注華潤萬象生活、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。

 

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