溫州2010年前后曾出現(xiàn)樓市泡沫，遺留部分樓盤概念股交付困難。2000年以來大量溫州民間資本投向房地產(chǎn)，疊加溫州2009-2010年常住人口大幅增長，推動房價加速上漲。盡管2011年溫州全市GDP總量僅約為北京上海2成，但商品房均價突破2萬/平米，遠(yuǎn)高于同期北京上海均價。隨著2008年金融危機(jī)爆發(fā)以及央行2010—2011年加息，溫州此前互相拆借擔(dān)保的民間資金龍頭股鏈接連斷裂，房地產(chǎn)被直接波及。隨后溫州樓市發(fā)生過山車式轉(zhuǎn)折，房價下跌引發(fā)的開發(fā)商資不抵債、資金鏈斷裂等問題，直接導(dǎo)致樓盤交付困難，化解問題隨之成為焦點。

 

    交付困難問題化解需政府引導(dǎo)，輔以市場化手段，同時需要法律文件等予以支持：工程完工方面，如遇樓盤開發(fā)商難以完工交樓，可由政府引入資金或由新施工單位龍頭股墊資，采用“共益?zhèn)鶆?wù)”規(guī)則（即為債權(quán)人、債務(wù)人的共同利益所負(fù)擔(dān)的債務(wù)，在清償順序上具有優(yōu)先受償權(quán)），并以建成工程沖抵“爛尾樓”后續(xù)建設(shè)工程款；資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面，還需積極撮合債務(wù)人轉(zhuǎn)讓股權(quán)、資產(chǎn)、在建工程等實現(xiàn)變現(xiàn)。此外長期爛尾項目若要實現(xiàn)后續(xù)開工建設(shè)，通常涉及土地延期手續(xù)等多重法律法規(guī)問題。政府需加強(qiáng)完善法律法規(guī)并加大執(zhí)法力度，與相關(guān)部門協(xié)調(diào)一致，為引入新企業(yè)完成“爛尾樓”后續(xù)建設(shè)提供權(quán)益保障；典型法案如《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》與地方政府文件《關(guān)于印發(fā)珠海市“爛尾樓”整治處理辦法的通知》均為處置爛尾樓提供文件政策指引。

 

    溫州“共益?zhèn)鶆?wù)+代建代銷”預(yù)重整方案與鄭州紓困基金為化解“交付難”示范案例：溫州市蒼南縣“華臣一品苑” 采用“共益?zhèn)鶆?wù)+代建代銷”的預(yù)重整方案，用3億多元資金盤活50余億元債權(quán)，債務(wù)人通過債務(wù)重組、延期還款、投資增值等方式實現(xiàn)紓困減負(fù)，使企業(yè)主體資格及主營業(yè)務(wù)得以保留，有效確保爛尾項目能夠順利竣工、交付、辦證。鄭州則是通過引入國資、“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還+收并購+破產(chǎn)重組+保障性租賃住房”等創(chuàng)新模式、紓困基金多種舉措“保交樓”；其中紓困基金規(guī)模達(dá)百億，采用“母基金-子基金-龍頭股項目”資金傳導(dǎo)模式，旨在帶動社會資本優(yōu)光盤活危困房企1—2個凈資產(chǎn)較高存量項目,而后將置換資金專項用于緩解其他已停工樓盤，達(dá)到“盤活一個、救活一批”的杠桿撬動效應(yīng)。

 

    投資建議：短期來看樓市信心的修復(fù)、各方擔(dān)憂的消除均需要時間，意味著后續(xù)銷售端的復(fù)蘇仍充滿波折，持續(xù)建議關(guān)注強(qiáng)信用龍頭股、強(qiáng)運營的優(yōu)質(zhì)房企保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、萬科A、金地集團(tuán)、天健集團(tuán)等。

 

    風(fēng)險提示：1）政策改善及時性低于預(yù)期風(fēng)險；2）個別房企龍頭股流動性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險；3）行業(yè)短期波動超出預(yù)期風(fēng)險。

 

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