本月觀點(diǎn)：7月樓市成交及房企銷售龍頭股環(huán)比季節(jié)性回落，項(xiàng)目交付擔(dān)憂下，新房二手房成交分化；7月政治局會議強(qiáng)調(diào)保交樓，壓實(shí)地方政府責(zé)任，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，但居民中長期貸款仍舊疲弱，反映市場信心仍顯不足，短期內(nèi)基本面仍面臨較大下行壓力。預(yù)計(jì)下半年政策仍將延續(xù)寬松態(tài)勢，各地加緊落地政策組合拳，帶動樓市逐步企穩(wěn)。個股建議優(yōu)選銷售、投資占優(yōu)，率先受益行業(yè)復(fù)蘇的高信用企業(yè)，如保利發(fā)展概念股、中國海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、綠城中國、萬科A、金地集團(tuán)、天健集團(tuán)等。多元化方面，受7月銷售再度走弱，部分民企信用擔(dān)憂升溫影響，近期物管板塊大幅調(diào)整，我們認(rèn)為優(yōu)質(zhì)物管成長性仍存，短期深蹲后已具備中長期投資價(jià)值，建議關(guān)注保利物業(yè)、招商積余、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、星盛商業(yè)等。

 

    　　政策：政治局會議強(qiáng)調(diào)保交樓，多地延續(xù)降首付、松限購。7月涉房類政策概念股共34項(xiàng)，其中偏松類政策28項(xiàng)，延續(xù)偏松基調(diào)，政治局會議強(qiáng)調(diào)保交樓，壓實(shí)地方政府責(zé)任，隨即多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管；同時降首付、松限購、提高公積金貸款額度等寬松政策仍在杭州、蘇州等核心二線城市延續(xù)，引導(dǎo)市場企穩(wěn)修復(fù)。

 

    　　資金：居民中長期貸款疲弱，按揭利率仍有下行空間。7月M2同比增速環(huán)比升0.6pct，社融存量增速環(huán)比降0.1pct，8月22日1年期、5年期及以上LPR報(bào)價(jià)分別較上月下調(diào)5bp、15bp，按揭利率仍有進(jìn)一步下調(diào)空間。同時7月社融增速回落，新增居民中長期貸款同比少增2681億元，反映出居民“加杠桿”意愿偏弱、貸款有效需求不足，交付擔(dān)憂下信心仍顯不足。

 

    　　樓市：推盤成交季節(jié)性回落，新房二手房存在分化。7月房企沖刺中報(bào)業(yè)績完成，疊加傳統(tǒng)淡季影響，推盤成交有所回落，35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積環(huán)比降29.7%，重點(diǎn)50城新房月日均成交環(huán)比降28.1%，同比降幅較6月擴(kuò)大15.9pt。二手房成交回落幅度遠(yuǎn)小于新房，重點(diǎn)20城二手房月日均成交環(huán)比僅降3.7%，同比降幅較6月收窄10.3pct，反映在房企出險(xiǎn)導(dǎo)致的交付擔(dān)憂下，購房者更傾向選擇二手現(xiàn)房。

 

    　　地市：成交量價(jià)齊升，土拍城市區(qū)域間冷熱分化。7月22城第二批集中供地進(jìn)入下半場，土地成交量價(jià)齊升，百城土地成交建面、土地成交均價(jià)環(huán)比升2%、5.6%。政策持續(xù)釋放積極信號以及土拍規(guī)則做出調(diào)整放寬，從當(dāng)前已經(jīng)完成二輪土拍的城市看，整體熱度較首輪保持平穩(wěn)，但城市間、區(qū)域間冷熱分化。

 

    　　房企：百強(qiáng)房企銷售環(huán)比回落，優(yōu)質(zhì)房企為拿地主力。7月百強(qiáng)房企全口徑銷售金額、銷售面積環(huán)比降27%、25.2%，50強(qiáng)房企整體拿地銷售金額比、拿地銷售面積比環(huán)比升14.8pct、10.6pct；50強(qiáng)房企中僅越秀、華發(fā)等12家房企參與拿地，預(yù)計(jì)短期拿地房企仍將以穩(wěn)健型央國企、優(yōu)質(zhì)民企以及城投平臺公司為主。

 

    　　板塊表現(xiàn)：7月申萬地產(chǎn)板塊下跌6.25%，跑贏滬深300（-7.02%）；截至2022年8月25日，當(dāng)前地產(chǎn)概念股板塊PE（TTM）11.2倍，估值處于近五年75%分位，上市50強(qiáng)房企漲跌幅排名前三房企分別為濱江集團(tuán)、陽光城、華發(fā)股份。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業(yè)概念股銷售、開工、投資概念股等產(chǎn)生負(fù)面影響；2）若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價(jià)換量，將帶來部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn)；3）政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時間超出預(yù)期，將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

 

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