中報(bào)密集披露期來臨，房企龍頭股普遍業(yè)績(jī)下滑嚴(yán)重。半數(shù)房企營業(yè)收入同比下滑，僅一成房企凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。截至2022 年8 月24 日，申萬房地產(chǎn)龍頭股板塊（合計(jì)116 家）中，1）30 家房企公布了中報(bào)，營業(yè)收入同比下滑22.2%，歸母凈利潤(rùn)同比下滑44.0%。其中一半房企營收同比負(fù)增長(zhǎng)，8 家（占比27%）歸母凈利潤(rùn)為負(fù)，歸母凈利潤(rùn)為正的房企中有68%同比下滑。2）80 家房企公布了中報(bào)或中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，48%的房企業(yè)績(jī)預(yù)虧，42 家房企凈利潤(rùn)為正，其中僅8 家（占比僅一成）凈利潤(rùn)同比增速實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

 

    從不同類型的房企龍頭股來看，1）民企業(yè)績(jī)虧損嚴(yán)重；相比民營房企，央國企雖未出現(xiàn)大面積利潤(rùn)虧損，但業(yè)績(jī)大幅下滑也是不爭(zhēng)的事實(shí)。已經(jīng)公布了中報(bào)或中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告的39 家民企中，56%出現(xiàn)利潤(rùn)虧損；51%的央國企雖然盈利但凈利潤(rùn)同比負(fù)增長(zhǎng)。2）TOP20 房企中9 家公布業(yè)績(jī)，僅金科股份出現(xiàn)虧損，其余龍頭房企均實(shí)現(xiàn)盈利，但除建發(fā)國際（同比+160%）和保利發(fā)展（同比+4.1%）外，業(yè)績(jī)均出現(xiàn)不同幅度的下滑。

 

    導(dǎo)致房企業(yè)績(jī)集體下滑或虧損的原因主要有以下六個(gè)方面：

 

    1） 受外部因素影響結(jié)算收入大幅減少：金科股份、榮盛發(fā)展、碧桂園、旭輝控股等房企均在業(yè)績(jī)預(yù)告中提及受到疫情和市場(chǎng)下行因素導(dǎo)致工程進(jìn)度出現(xiàn)延遲，進(jìn)而導(dǎo)致上半年收入確認(rèn)金額下降。

 

    30 家A 股已經(jīng)公布中報(bào)的房企合計(jì)營業(yè)收入同比下滑22.2%，其中半數(shù)房企營業(yè)收入同比出現(xiàn)不同幅度的下滑。

 

    2） 結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利低，毛利率持續(xù)承壓：招商蛇口、榮盛發(fā)展、華僑城A、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等房企在業(yè)績(jī)預(yù)告中表示利潤(rùn)下降原因是地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利減少導(dǎo)致毛利率同比下降。30 家A 股已經(jīng)公布中報(bào)的房企整體毛利率為17.7%，其中半數(shù)房企毛利率同比下滑，毛利率平均較去年同期下跌2.3 個(gè)百分點(diǎn)。

 

    3） 資產(chǎn)減值計(jì)提概念股規(guī)模增加：業(yè)績(jī)下滑或虧損的原因中提到計(jì)提資產(chǎn)減值規(guī)模增加的房企包括了碧桂園、旭輝控股、弘陽地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)龍頭股等。受房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度持續(xù)低迷的影響，房企普遍通過降價(jià)促銷的方式推動(dòng)銷售回款提速，在綜合評(píng)估銷售回款和資產(chǎn)規(guī)模之后多數(shù)房企計(jì)提資產(chǎn)減值。

 

    30 家A 股房企概念股合計(jì)資產(chǎn)減值損失4 億元，同比大幅增加812%。例如發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告的藍(lán)光發(fā)展預(yù)計(jì)計(jì)提減值額高達(dá)損失29 億元�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，53%的百強(qiáng)房企今年上半年銷售均價(jià)同比出現(xiàn)不同幅度的下跌，TOP20 房企中保利發(fā)展、綠地控股、金科股份、旭輝控股的跌幅均超10%。

 

    4） 停工之下利息資本化減少、財(cái)務(wù)費(fèi)用上升：因部分房企部分項(xiàng)目非正常停工影響，依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于不再滿足資本化的利息支出計(jì)入當(dāng)期損益，因此部分房企上半年費(fèi)用化利息支出較大，計(jì)入當(dāng)期的財(cái)務(wù)費(fèi)用。30 家A 股已經(jīng)公布中報(bào)的房企上半年資本化利息同比減少10.3%至18.8 億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增加10.1%至65.8 億元，整體財(cái)務(wù)費(fèi)用率提升了0.7 個(gè)百分點(diǎn)至2.3%。

 

    5） 合作項(xiàng)目增多致使少數(shù)股東損益占比提升：近兩年來房企合作已成常態(tài)，通過合作開發(fā)，房企可以用相對(duì)較少的資金撬動(dòng)更高的銷售規(guī)模，也有助于房企高效獲取土地、分散風(fēng)險(xiǎn)、在項(xiàng)目開發(fā)中優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。30 家A 股已經(jīng)公布中報(bào)的房企上半年少數(shù)股東損益雖同比下降6.0%至35.2 億元，但少數(shù)股東損益/凈利潤(rùn)同比大幅提升了8.3 個(gè)百分點(diǎn)至24.5%。

 

    6） 外匯波動(dòng)造成凈匯兌損失：碧桂園、旭輝控股、時(shí)代中國、正榮地產(chǎn)、雅居樂、藍(lán)光發(fā)展、泰禾集團(tuán)等多家房企在其業(yè)績(jī)預(yù)告中提到匯兌損失也是利潤(rùn)下降和虧損的原因之一。匯兌損失跟人民幣兌美元匯率貶值有關(guān)。例如藍(lán)光發(fā)展預(yù)告表示公司美元債因人民幣對(duì)美元匯率下降的影響產(chǎn)生匯兌損失約2.5 億元；泰禾集團(tuán)持有的以美元計(jì)價(jià)的外幣借款及利息等產(chǎn)生匯兌損失約5.53 億元，而去年同期為匯兌收益1 億元，故匯率波動(dòng)導(dǎo)致業(yè)績(jī)大幅變動(dòng)。美元兌人民幣平均匯率從去年12月6.37 到今年7 月的6.73，人民幣兌美元匯率貶值幅度約5.7%。因此年內(nèi)到期償還美元債務(wù)的房企將受到一定影響，今年下半年房企有1439 億美元債到期，相較于發(fā)行階段的匯率水平而言，承擔(dān)了更多的匯兌風(fēng)險(xiǎn)。盡管匯兌損失占凈利潤(rùn)的比例比較小，但考慮到當(dāng)前房企流動(dòng)性比較緊張，因此增加了房企的財(cái)務(wù)壓力。

 

    【今日收評(píng)】

 

    從大盤表現(xiàn)來看，今日（8 月25 日）申萬房地產(chǎn)板塊上漲0.51%，相對(duì)滬深300 收益率為-0.32%；恒生地產(chǎn)板塊上漲1.58%，相對(duì)恒生指數(shù)概念股收益率為-2.05%。申萬房地產(chǎn)板塊中，央企、地方國企與民企漲幅均值分別為1.46%、0.81%、0.56%。板塊今日上漲，國常會(huì)提及房地產(chǎn)，一方面提及“持續(xù)釋放LPR 改革和傳導(dǎo)效應(yīng)”，今年以來5 年期LPR 已累計(jì)下調(diào)35BP，但并不足以解決當(dāng)前地產(chǎn)困局，雖然推動(dòng)了房貸利率持續(xù)下行，但未能帶動(dòng)居民貸款概念股，我們認(rèn)為L(zhǎng)PR 繼續(xù)下降才能改善預(yù)期；另一方面提及“允許地方一城一策運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”，持續(xù)釋放積極信號(hào)，各地有望在限購限貸等政策上進(jìn)一步放松。

 

    從個(gè)股表現(xiàn)來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為1.70%，排名前三是濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展，漲跌幅分別為8.15%、3.46%、2.86%，為現(xiàn)金流和財(cái)報(bào)質(zhì)量較好的區(qū)域性民企和穩(wěn)健龍頭房企。主流內(nèi)房股今日漲跌幅均值為2.76%，排名前三是建發(fā)國際集團(tuán)、中國海外發(fā)展、華潤(rùn)置地，漲跌幅分別為6.70%、4.80%、4.75%，均為區(qū)域性央國企和穩(wěn)健的龍頭。

 

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