周度觀點(diǎn)：近日國(guó)常會(huì)表示允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸龍頭股等政策，合理支持剛性和改善性住房需求，同時(shí)西安再推“以租換購(gòu)”，促進(jìn)改善型需求釋放。隨著政策持續(xù)發(fā)力，后續(xù)房地產(chǎn)有望溫和修復(fù)，但過(guò)程或相對(duì)波折。投資建議方面，開(kāi)發(fā)板塊建議優(yōu)選銷(xiāo)售、投資占優(yōu)，有望率先受益行業(yè)復(fù)蘇的高信用企業(yè)，如保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、天健集團(tuán)龍頭股等。物管板塊建議優(yōu)選關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險(xiǎn)可控、規(guī)模優(yōu)勢(shì)漸成、市場(chǎng)化能力突出的央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企，如招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、星盛商業(yè)等。同時(shí)建議關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈投資機(jī)會(huì)。

 

    政策環(huán)境監(jiān)測(cè)：1）國(guó)常會(huì)：允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求；2）西安：限購(gòu)放寬，出租房屋可再獲一套購(gòu)房資格。

 

    市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)：1）成交環(huán)比回落，有望溫和修復(fù)。本周（8.20-8.26）新房成交3萬(wàn)套，環(huán)比降1.8%；二手房成交1.5萬(wàn)套，環(huán)比降8.2%。8月（截至26日）新房日均成交同比降29.2%，較7月收窄1.8pct。后續(xù)購(gòu)房信心重塑仍需時(shí)日，政策推動(dòng)下成交或溫和修復(fù)。2）改善型需求占比環(huán)比下降。2022年7月32城商品住宅成交中，90平以上套數(shù)占比環(huán)比降4.9pct至77.2%。3）庫(kù)存環(huán)比微降，短期維持穩(wěn)定。16城取證庫(kù)存10345萬(wàn)平，環(huán)比降0.2%。短期銷(xiāo)售去化承壓、供給以銷(xiāo)定產(chǎn)情形下，絕對(duì)庫(kù)存或維持穩(wěn)定。4）土地成交、溢價(jià)率齊升，二三線占比下滑。

 

    上周百城土地龍頭股供應(yīng)建面3788.9萬(wàn)平、成交建面3057.8萬(wàn)平，環(huán)比升11.2%、升40.2%；成交溢價(jià)率6%，環(huán)比升2.9pct。其中一、二、三線成交建面分別占比4.9%、27.8%、67.3%，環(huán)比分別升3.1pct、降0.5pct、降2.6pct。

 

    資本市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：1）地產(chǎn)債：本周境內(nèi)地產(chǎn)債概念股發(fā)行98億元，環(huán)比增加38.3億元；無(wú)海外債發(fā)行；重點(diǎn)房企發(fā)行利率為1.68%-3.9%，可比發(fā)行利率較前次有升有降。2）地產(chǎn)股龍頭股：本周房地產(chǎn)板塊跌2.6%，跑輸滬深300（-1.05%）；當(dāng)前地產(chǎn)概念股板塊PE（TTM）11.2倍，估值處于近五年75%分位。本周滬深港股通北向資金凈流入前三房企為新城控股、金地集團(tuán)、萬(wàn)業(yè)企業(yè)；南向資金凈流入前三房企為碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)置地、雅生活服務(wù)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：1）政策改善及時(shí)性低于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2）個(gè)別房企流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）行業(yè)短期波動(dòng)超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

 

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